Original subtitles

Op het moment dat je wil gaan investeren

in vastgoed en je wil het in de

buy-to-let-markt doen, dan moet je

dus eigenlijk wachten tot de rentes gaan dalen

en dat de huurprijzen zo min mogelijk gereguleerd

zijn.

In deze masterclass ga ik jou uitleggen wat

beleggen in vastgoed nou eigenlijk precies is, wat

de ontwikkelingen in Nederland zijn, wat de juridische

kaders zijn en op welke manier je nog

steeds winstgevend kan beleggen in vastgoed.

Welkom bij de masterclass Veilig investeren in vastgoed.

Ik ben Esther Dekker, founder en directeur van

Fortus vastgoedfondsen.

In deze masterclass ga ik je meenemen in

het beleggen in vastgoed in Nederland.

Ik ga je vertellen welke strategieën er zijn,

welke vormen van investeren er zijn, de juridische

kaders die nu spelen, de ontwikkelingen in de

huidige markt en ook de vraag is vastgoedbeleggen

in Nederland eigenlijk nog wel interessant.

Dat is het gelukkig nog wel en in

deze masterclass ga ik je ook vertellen op

welke manier je nog steeds winstgevend kan beleggen

in vastgoed.

In 2008 kregen we in Nederland te maken

met de financiële vastgoedcrisis.

Wat gebeurde er toen?

We zagen in Amerika dat er een aantal

banken ontvielen en dit had ook invloed op

de vastgoedmarkt in Nederland.

Woningen kwamen onder water te staan, werden niet

meer verkocht, banken gingen failliet, het was echt

een complete chaos.

Als reactie hierop zagen we dat de rente

verlaagd werd in Nederland en vanaf 2009 zien

we dan ook weer een stijging van de

waarde van het vastgoed in Nederland en daarom

werd ook vastgoedbeleggen voor heel veel particuliere beleggers

ineens heel erg interessant, want de rente was

aan de ene kant laag en de prijzen

van vastgoed waren ook nog laag.

Dus op die manier was het heel erg

interessant om in vastgoed te gaan investeren, ook

omdat we gelijk ook in die huidige tijd

zagen dat zeker in de grote steden zoals

Rotterdam, Amsterdam, Utrecht, Den Haag, daar gingen de

huren ook in een keer stijgen.

Dus aan de ene kant kon je voor

een heel goedkoop tarief je geld lenen, je

kon voor een heel aantrekkelijke aankoopprijs je vastgoed

aankopen en je kon het voor een redelijk

hoge huurprijs verhuren.

Dat maakte vastgoedbeleggen in die tijd heel lucratief

voor die model.

Dat bleef niet ongemerkt in de markt.

Dus wat gebeurde er rond 2018, 2019 kwamen

er in een keer heel veel cursussen hoe

je nou in vastgoed kon investeren.

Nou die cursussen die waren niet altijd helemaal

op waarheid berust, want het ging voornamelijk heel

erg over termen, hoe kan je financieel vrijer

worden met vastgoed, je hoeft nooit meer te

werken als je in vastgoed gaat investeren.

Dat klopt natuurlijk niet helemaal, maar je zag

echt dat investeren in vastgoed werd eigenlijk in

die tijd een soort hype.

En wat gebeurt er op het moment dat

dingen een hype worden?

Dan gaat de overheid ingrijpen.

En dat zagen we ook in 2020, 2021,

er kwamen steeds meer geluiden dat de overheid

ging ingrijpen in die vastgoedmarkt.

In 2022 gebeurde dat ook en toen werd

het opkoopverbod ingevoerd.

Dat betekende dat je in sommige wijken, eigenlijk

in best wel heel veel wijken, als we

kijken naar Rotterdam, daar werden er 16 wijken

aangewezen waar je niet meer in vastgoed mocht

investeren als particuliere belegger.

Dus je mocht geen vastgoed meer aankopen om

dat vervolgens te verhuren.

We zagen toen al dat het aantal particuliere

beleggers wat vastgoed aankocht echt ging dalen.

En dat was eigenlijk het start zijn van

de ene naar de andere overheidsmaatregel die ingevoerd

werd.

Hierna zagen we bijvoorbeeld ook dat de overdragsbelasting

verhoogd werd.

Vroeger was dat 2 procent en inmiddels zitten

we op 10,4 procent overdragsbelasting op het

moment als je als particuliere belegger een pand

wil aankopen voor de verhuur.

Maar daar bleef het niet bij.

Afgelopen jaar is ook de wet goed verhurderschap

ingevoerd die bijvoorbeeld verhuurders dwingt tot het doen

van heel veel onderhoud en waar ook weer

dwangsommen aan verbonden zijn.

1 juli 2024 wordt ook de wet tijdelijke

huurcontracten afgeschaft en de Eerste Kamer is zich

nu aan het beraden over de wet betaalbare

middenhuur.

De wet betaalbare middenhuur betekent dat ook nog

een keer de huurprijzen gereguleerd gaan worden.

Met deze geschiedenis vraag je je natuurlijk af,

is beleggen in vastgoed dan nog wel interessant?

Misschien niet meer op de buy-to-let

manier maar wel op andere manieren en dat

ga ik je nu vertellen.

Nou, investeren in vastgoed, wat is dat nou

precies?

Investeren in vastgoed heeft bepaalde voordelen ten opzichte

van bijvoorbeeld investeren in aandelen.

Allereerst is vastgoed waardevast, dat betekent dat vastgoed

uiteindelijk altijd stijgt in waarde.

We hebben natuurlijk in de crisis rond 2008

gezien dat er toen een dip kwam in

de waardes van vastgoed.

Maar als je natuurlijk kijkt naar de huidige

markt heeft dat zich echt ruimschoots hersteld.

Dus vastgoed is een heel erg fijn waardevast

product.

Maar wat vastgoed nou echt uniek maakt is

dat je ook zelf heel makkelijk waarden kan

toevoegen aan vastgoed.

Dus denk bijvoorbeeld aan het splitsen van vastgoed.

Dat betekent dat je van één pand, een

heel groot pand van bijvoorbeeld 150 vierkante meter,

dat kan je splitsen naar drie appartementen van

bijvoorbeeld 50 vierkante meter.

Dus van één woning maak je op dat

moment drie woningen.

Een woning van 50 vierkante meter of drie

woningen van 50 vierkante meter zijn over het

algemeen meer waard dan één woning van 150

vierkante meter.

Maar het toevoegen van waarde kan bijvoorbeeld ook

door je pand te verduurzamen, door vergunningsvrij uit

te bouwen, door op te toppen, door extra

vierkante woonmeters aan een woning toe te voegen.

Dat zijn allemaal manieren om extra waarde toe

te kunnen voegen aan vastgoed.

Maar het allermooiste van vastgoed is misschien wel

dat je er een passieve inkomenstroom mee kan

creëren.

Wat bedoelen we hiermee?

Op het moment dat je natuurlijk vastgoed koopt,

dan heb je het vastgoed in bezit.

Dus die waardestijging, die waarde die het vastgoed

vertegenwoordigt, die haal je altijd.

Maar op het moment dat je vastgoed gaat

verhuren, dan heb je dus een huurder in

je pand die vervolgens jou ook nog eens

een keer huur betaalt.

Dus je hebt aan de ene kant de

waarde van het vastgoed en aan de andere

kant haal je ook nog eens een keer

inkomsten uit je vastgoed omdat je een huurder

hebt die jou huur betaalt.

Dat zijn bepaalde kenmerken die het investeren in

vastgoed heel erg interessant maken.

Wat vastgoedbeleggen heel erg interessant maakte in ongeveer

2018-2019 was het zogenaamde hefboomeffect.

En het hefboomeffect betekent dat je eigenlijk met

geleend goedkoop geld gaat investeren in vastgoed.

Tegelijkertijd zagen we ook na de crisis ook

nog een belangrijke ontwikkeling en dat was dat

er nieuw soorten financiers op stonden die vastgoed

gingen investeren.

Dus speciale verhuurhypotheken die helemaal gericht waren op

het financieren van vastgoed.

Zij konden tegen hele aantrekkelijke rentes geld uitlenen

aan particuliere beleggers en als particuliere belegger, als

je een ton had, kon je dus eigenlijk

in plaats van dat je één pand kocht

van een ton, kon je naar die vastgoedfinancier

gaan en zeggen nou ik heb hier een

ton aan eigen middelen en die vastgoedfinancier die

werkte met een loan to value.

Een loan to value dat is zeg maar

het bedrag wat je kan lenen ten opzichte

van de waarde van het pand.

Dus stel dat het pand ook echt een

ton waard was, dan zei de bank nou

dan kunnen wij 70% van die ton

kunnen wij voor jou financieren.

Dat betekende dat je die ton dus niet

één keer uit kon geven, maar eigenlijk drie

keer uit kon geven.

Dus je kon op je eigen geld veel

meer rendement maken.

Dat is helaas nu helemaal veranderd.

Ik ga straks in voorbeelden laten zien hoe

dat er nu uitziet, maar dat maakte beleggen

in vastgoed in de jaren 2018-2019 heel

erg interessant.

Naast het buy to let heb je natuurlijk

ook nog andere manieren om in vastgoed te

kunnen investeren.

Wat ook heel veel particuliere beleggers gedaan hebben

in het verleden en nog steeds doen is

het zogenaamd flippen van panden.

En met flippen van panden, dat betekent eigenlijk

dat je een pand koopt en wij noemen

dat zelf dan wel eens panden die een

beetje extra liefde nodig hebben.

Dus dat zijn ouder vervallen panden die net

gewoon een cosmetische upgrade nodig hebben.

Zo moet je denken aan een nieuwe keuken,

een nieuwe badkamer, een nieuwe vloer, alles lekker

fris geverfd, mooie plinten, mooie stalen deuren, eigenlijk

helemaal hoe je mooie huizen op funda ziet.

Nou beleggers kopen dus die oude panden tegen

een goede prijs op, verbouwen ze cosmetisch en

dat doen ze in een best wel korte

periode.

Want hoe korter de periode, hoe meer je

vaak ook er aan de achterkant aan verdient.

En in plaats dat ze die panden dus

houden voor de verhuur, verkopen ze ze weer

op funda.

Nou, omdat je dan ook in een korte

tijd toch een bepaalde waarde hebt toegevoegd aan

het pand, verkoop je het pand waarschijnlijk met

meer waarde dan je net hebt aangekocht.

En dan zit daar in dat stukje je

verdienmodel.

We zien nu ook een steeds grotere verschuiving

naar indirect investeren in vastgoed.

En dat heeft ermee te maken dat de

huidige wet en regelgeving in Nederland niet altijd

meer heel erg positief is voor particuliere beleggers.

Indirect investeren in vastgoed betekent dat je wel

investeert in vastgoed, maar dat je niet direct

eigenaar bent van het vastgoed.

Je kan dit bijvoorbeeld doen door te investeren

in een vastgoedfonds of via een crowdfund platform

een vastgoedproject te financieren.

Maar op deze manier ben je dus niet

zelf eigenaar van het pand, maar kan je

wel profiteren van de voordelen van het vastgoed.

Ten slotte kan je er ook voor kiezen

als je genoeg vermogen hebt om direct een

op een een vastgoedproject te financieren.

Hier zitten natuurlijk ook bepaalde voordelen en bepaalde

nadelen aan.

Je bent niet helemaal direct eigenaar van het

pand, maar op het moment dat jij zelf

eigenlijk een lening uitgeeft, want dat is wat

je doet, heb je vaak wel het eerste

hypotheekrecht op het pand.

En dat geeft je weer een bepaalde extra

zekerheid.

Wat dit allemaal betekent ga ik je nog

later in deze masterclass uitleggen.

Als we kijken naar het direct investeren in

vastgoed, dan zagen we dus de afgelopen jaren

dat de buy-to-let vorm in Nederland

het allerpopulairste was.

Maar hoe pak je dat nou precies aan?

Op het moment dat je dus een pand

gaat kopen voor de verhuur, dan moet je

je altijd goed bedenken, bijvoorbeeld aan welke doelgroep

je wil gaan verhuren.

Of als je start met een locatie, moet

je er dus ook bewust van zijn dat

een bepaalde locatie altijd een bepaalde doelgroep aantrekt.

Dus ik adviseer eigenlijk om altijd eerst goed

na te denken aan welke doelgroep wil je

nou eigenlijk verhuren.

Als je kijkt naar doelgroepen huurders, hebben we

verschillende soorten groepen die je kan onderscheiden.

Je hebt de expatmarkt, die is best wel

populair in Nederland, omdat expats best wel hoge

huurprijzen betalen.

En expats dat zijn mensen die vanuit het

buitenland tijdelijk naar Nederland komen om hier te

komen werken.

Soms komen ze alleen, maar het kan ook

zijn dat ze bijvoorbeeld met hun gezin naar

Nederland komen.

Je hebt natuurlijk de particuliere huurder in Nederland,

nou dat zijn starters, die bijvoorbeeld stelletjes die

net gaan samenwonen, mensen die net het huis

uitgaan, mensen die gescheiden zijn en om die

reden weer een woning zoeken.

Je ziet wel dat de particuliere huurder in

Nederland, die heeft wel altijd een bepaalde vorm

van spoed waarom ze een huurwoning zoeken.

Dus ik had het bijvoorbeeld over die mensen

die in scheiding liggen.

Nou die hebben dus niet de tijd om

heel lang bij een woningcorporatie op de wachtlijst

te gaan staan.

En die zie je dat die vaak in

het particuliere segment, bij particuliere beleggers een huurwoning

zoeken.

Nou dan hebben we natuurlijk ook nog de

studenten, ook erg populair onder de particuliere belegger.

En dat heeft er ook weer vaak mee

te maken dat op het moment dat je

aan kamervuur gaat doen, je huurinkomsten ook vaak

weer wat hoger liggen.

En we hebben ook nog de arbeidsmigranten, ja

daar zijn de meningen altijd een beetje over

verdeeld.

Want aan de ene kant op het moment

dat je aan arbeidsmigranten verhuurt, kan je of

betaalt een bedrijf ook een hogere huurprijs, maar

aan de andere kant wordt je pand ook

veel intensiever gebruikt.

Je moet je ook heel goed van bewust

zijn zodra je eigenlijk aan een afwijkende doelgroep

gaat verhuren.

Dus dat kunnen studenten zijn of arbeidsmigranten.

In ieder geval in de vorm waar je

niet aan een stelletje verhuurt of aan een

enkele huurder, je ook altijd in een ander

beleid komt te vallen.

Ik ga daar straks nog heel erg diep

op in hoe dat zit met wet en

regelgeving, maar ga je aan studenten verhuren of

aan arbeidsmigranten, dan val je gelijk in een

ander beleid omdat het een andere manier is

van een woning verhuren.

En hier heb je dan vaak weer ook

andere vergunningen voor nodig, dus daar moet je

heel erg goed over nadenken.

De vorm die de minste stress oplevert, dat

is eigenlijk toch wel gewoon de verhuur aan

een particuliere huurder.

En dat heeft er alles mee te maken.

Zij maken vaak echt een thuis van een

huurwoning, dus zij zorgen vaak heel erg goed

voor de huurwoning.

En je valt gewoon in het normale woonbeleid

waarin je ook gewoon in de normale wet

- en regelgeving valt.

En dat is eigenlijk wel zo prettig.

Maar bedenk dus heel erg goed aan wat

voor huurder je wilt gaan verhuren.

Ga je je op die starten richten die

in het centrum wonen, dat betekent dat je

op centrumlocaties moet gaan kijken.

Ga je je op jonge gezinnen richten, dan

zal je misschien meer op locaties gaan kijken

waar scholen in de buurt zijn, waar speeltuintjes

zijn.

Wil je huurders die voor een kortere termijn

huren, dan ga je toch meer kijken naar

een internationale huurder.

Dan kom je weer in die expatmarkt.

En expats die willen vaak in het centrum

wonen, die willen makkelijk uit eten kunnen.

Maar een expat die weer met zijn gezin

komt, die vindt het weer belangrijk om bij

een internationale basisschool of middelbare school te zitten.

Dus zo zie je dat doelgroep en locatie

dus altijd met elkaar in verbinding moeten zijn.

Die moeten in balans zijn met elkaar, want

anders verhuur je eigenlijk ook nooit je woning

aan de gewenste doelgroep.

Ja, dan de huurprijzen in Nederland.

Daar is ontzettend veel om te doen.

En belangrijk om te weten is dat je

in Nederland niet zomaar je eigen huurprijs voor

je woning mag bepalen.

We kennen in Nederland namelijk een gereguleerde markt

als het gaat om huurprijzen en een vrije

markt als het gaat om huurprijzen.

Hoe werkt dat nou precies?

In Nederland hebben we het woningswaarderingsstelsel.

Dit wordt ook wel de puntentelling genoemd.

En elke woning die verhuurd wordt, die heeft

een bepaald aantal punten.

Dit kan je best wel makkelijk zelf berekenen

door even te googlen naar huurprijscheck.nl. Dan

kom je op verschillende websites uit.

Daar staat een soort tabel waar je doorheen

moet.

Daar moet je allemaal waardes invullen over de

woning.

En uiteindelijk rolt daar een bepaald aantal punten

uit.

Als we kijken naar hoe de wet-

en regelgeving er op dit moment uitziet, dan

is een huurwoning met 148 punten in de

vrije sector.

Daarboven mag jij als particuliere belegger dus zelf

bepalen welke huurprijs jij voor je woning wilt

vragen.

Maar val je daaronder, dan ben je eigenlijk

verplicht om de huurprijs te vragen die de

overheid bepaald heeft.

Doe je dat niet, dan is er op

dit moment nog niet zo heel erg veel

aan de hand.

Want het is nu bij wet zo geregeld

dat een huurder het recht heeft om zijn

aanvangshuurprijs te laten toetsen.

Doet een huurder dat niet, dan is er

eigenlijk geen haan die ernaar kraait.

Maar doet een huurder het wel, dan komt

de huurcommissie een onderzoek doen.

En die zal dan waarschijnlijk uitspraken doen dat

je de woning voor teveel geld verhuurd hebt

en een uitspraak van de huurcommissie is altijd

bindend.

Dus op het moment dat je gaat verhuren

en je gaat je rendementsberekening maken, is het

dus ook belangrijk om te kijken of je

in een vrije sector valt qua huurprijs of

in een sociale sector.

Als we kijken naar het woningswaarderingstelsel, dan zijn

daar een aantal zaken die belangrijk zijn, die

de meeste punten geven.

Dat is het energielabel, het aantal vierkante meters

en de WOZ-waarde.

Nou verder kan je nog, ik noem dat

zelf, een aantal sprokkelpunten verdienen en dat is

door bijvoorbeeld extra luxe aan te brengen in

de badkamer of in de keuken.

Maar echt het meeste aantal punten, die verdien

je dus met de WOZ-waarde, maar daar

kan je vaak niet heel veel aan veranderen.

Vierkante meters, daar hebben we gezien dat je

in het begin, heb ik dat verteld, dat

je daar soms wel zelf wat dingen aan

kan toevoegen.

Maar is vaak ook wel kostbaar.

Dus op het moment dat je al iets

in de vrije sector wil kopen, kijk dan

vooral ook gewoon naar meer vierkante meters.

En als laatste hebben we het energielabel en

hier heb je natuurlijk best wel veel invloed

op zelf om deze omhoog te krijgen.

Vaak zien we dat bijvoorbeeld woningen waar een

F-label op zit, dat is een label

dat is ooit afgemeld door een belegger of

door een vorige woningeigenaar, die heeft er niet

echt naar gekeken.

Inmiddels zit er misschien een andere ketel in

of dubbelglas en dan blijkt een energielabel vaak

al hoger te zijn.

En is dat niet zo, dan kan je

best wel makkelijk zelf door het aanbrengen van

verduurzamingen het energielabel omhoog krijgen.

En hier krijg je vaak wel echt veel

extra punten voor.

Dus op die manier kan het best zijn

dat je een woning ziet die je wil

aankopen, die eigenlijk niet in de vrije sector

valt, maar die je daarna wel zelf naar

de vrije sector kan brengen.

En je wil dus graag een woning in

de vrije sector, omdat je dan dus zelf

je huurprijs kan bepalen en dus niet overgeleverd

bent aan wat de overheid vindt, wat jij

mag vragen.

Nou belangrijk is om te weten dat in

de huidige wet en regelgeving die puntenlevel of

dat aantal punten elke keer wisselt.

Dat wisselt in januari en dat wisselt in

juli.

Dus we zagen bijvoorbeeld dat tot 31 december

vorig jaar was het puntenaantal 136 punten om

in de vrije sector te komen.

Toen werd het 1 januari, nou dan kijken

we naar de inflatie en toen werd het

puntenaantal weer verhoogd naar 148 punten om in

de vrije sector te komen.

Dus belangrijk dat als je je op een

vrije sector woning wil richten, dat je hem

ook ruim in die vrije sector aankoopt en

niet precies op die puntengrens.

Want dat betekent dat je elke keer als

je woning leeg komt, dan moet je dus

weer kijken wat is op dit moment die

puntengrens en valt mijn woning nog wel of

niet in de vrije sector.

En valt die er niet meer in, welke

huur mag ik dan nog vragen volgens de

berekening van de overheid.

Nou maar wat is er nu aan de

hand in Nederland waarom er zoveel te doen

is of bijtoelet nog wel interessant is ja

of nee.

En dat is dat de overheid bedacht heeft

dat ze de wet betaalbare middenhuur gaan invoeren.

En met die wet betaalbare middenhuur is het

plan van de overheid om die grens van

een vrije sector woning niet meer op 148

punten te zetten, maar op 187 punten.

Dat betekent dus dat je echt heel veel

punten meer moet halen om nog een woning

in de vrije sector te krijgen.

Tot 187 punten heeft de overheid dus een

tabel gemaakt hoeveel huur jij mag vragen ten

opzichte van het aantal punten dat jouw woning

haalt.

Dus stel je voor je hebt nu een

woning van 149 punten, dan zal die marktconform

misschien 12-1300 euro opbrengen.

Op het moment dat de wet betaalbare middenhuur

ingevoerd gaat worden, dan mag jij voor die

woning, voor diezelfde woning waar je nu 12

-1300 euro voor ontvangt, straks nog maar 800

euro vragen.

En dat maakt het model van buy-to

-let natuurlijk wel echt heel anders.

Dan is er ook nog een andere belangrijke

wijziging die met de wet betaalbare middenhuur ingevoerd

gaat worden.

En dat is dat het toetsen van de

aanvangshuurprijs dwingend gemaakt gaat worden.

Dus nu ligt het initiatief bij de huurder.

Laat de huurder niet die aanvangshuurprijs toetsen.

Ja, dan is er eigenlijk geen haan die

ernaar kraait en met de nieuwe wet en

regelgeving die eraan zit te komen in Nederland,

wordt het verplicht om bij het huurcontract ook

een puntstelling aan de huurder te laten zien,

zodat de huurder ook echt kan zien, is

deze woning wel of niet in de vrijsector.

Dat betekent, in het verleden werd er gewoon

heel erg buiten de lijntjes gekleurd wat betreft

het vragen van huurprijzen en dat wordt dus

nu in Nederland heel erg strak aan banden

gelegd.

De huurprijzen worden heel strak gereguleerd, die zullen

dus ook minder zijn dan wat je op

dit moment in de markt kan vragen, plus

dat er echt hoge boetes op staan op

het moment dat je toch te veel huur

gaat vragen.

Op het moment dat het je dus nog

gelukt is om een woning aan te kopen

en een goede huurprijs ervoor te bepalen, wil

je natuurlijk die woning gaan verhuren.

Dit kan je zelf doen of je kan

het via een makelaar doen.

Ik zou het altijd adviseren om het echt

via een gerenommeerde makelaar of verhuurmakelaar te doen.

En waarom?

Omdat zij kennis hebben van de markt.

Het lijkt heel makkelijk om je woning via

Facebook of via Marktplaats te gaan verhuren, maar

juist op dat soort platformen heb je veel

meer kans op een huurder die niet altijd

heel netjes met je woning omgaat.

En dan bedoel ik eigenlijk de kans dat

er illegale activiteiten in jouw huurwoning plaats gaan

vinden.

Het is vele malen groter als je een

huurder via Marktplaats of via Facebook of zo

'n kanaal binnenhaalt dan dat je het gewoon

via een gerenommeerde makelaar doet.

Belangrijk op het moment dat je je woning

gaat verhuren is het screenen van een huurder.

Een goed dossier is ontzettend belangrijk op het

moment dat het om wat voor reden dan

ook verkeerd gaat.

Screenen is altijd een momentopname.

Dus dat betekent dat je op dat moment

kijkt, is de huurder financieel stabiel genoeg om

de gehele huurperiode de huur te kunnen betalen?

Dat is eigenlijk waar je met screenen naar

kijkt.

Tuurlijk wil je ook kijken, past de huurder

in de buurt van de woning?

Gaat dat matchen met de buren?

Gaan deze huurders geen overlast veroorzaken?

Ook allemaal dingen die belangrijk zijn, maar met

name wil je natuurlijk dat de huurder de

hele huurperiode wel de huur gaat betalen.

Dus dat is waar je met screenen naar

kijkt.

Nou, belangrijk dat je dus ook kijkt, wat

is het inkomen van de huurder?

En wij rekenen zelf altijd drie keer bruto

de huurprijs.

Dat betekent dat het inkomen van de huurder,

het bruto inkomen, moet drie keer de huurprijs

zijn.

En dan kan je wel oordelen of de

huurder genoeg verdient, ja of nee.

Nou, dat is natuurlijk hartstikke mooi als dat

helemaal stabiel is.

Maar ik zei het al, screenen is echt

een momentopname.

Je weet dus niet wat er daarna met

een huurder gaat gebeuren.

Maar als verhuurder, en daar moet je je

heel goed van bewust zijn, als jij eigen

vastgoed bezit, dan zegt de wet eigenlijk altijd,

jij bent als verhuurder altijd verantwoordelijk voor dat

vastgoed.

Jij moet als verhuurder altijd weten wat er

in die huurwoning gebeurt.

Dus op het moment dat een huurder toch

onderweg ergens besluit om illegale activiteiten te gaan

doen, moet je denken aan hennep, illegaal wapenbezit,

het wiswassen van geld.

Dat zijn echt dingen die allemaal gebeuren in

de particuliere huurmarkt.

Dan zal de gemeente zich ook altijd gaan

richten naar jou als verhuurder.

En het eerste wat de gemeente dan zegt,

is nou, laat maar even je dossier zien.

Wat heb jij gedaan als verhuurder om te

kunnen voorkomen dat dit zou gebeuren?

En daarom is dat screenen zo belangrijk.

Want op het moment dat je dan kan

laten zien van, hé, ik heb er echt

alles aan gedaan om de beste huurder hiervoor

uit te kiezen.

Er was op het moment van screenen totaal

geen aanleiding om ervan uit te gaan dat

deze persoon van plan was om iets illegaals

met de woning te doen.

Dan heb je gewoon de grootste kans dat

je bijvoorbeeld onder een dwangsom uit kan komen.

Want op het moment dat het verkeerd gaat,

dan zal de gemeente zich altijd richten tot

jou als verhuurder.

En ja, het ergste wat je kan overkomen

is dat je een dikke dwangsom moet betalen.

Of dat je pand gesloten wordt.

En als je pand gesloten wordt, dat betekent

dat je bijvoorbeeld gewoon echt, ja, negen maanden

lang gaat er echt letterlijk een ander slot

op.

Heb je geen toegang tot dat pand.

Je kan het pand niet verhuren aan een

andere huurder.

Dus je hebt leegstand, je mist inkomsten.

Je moet als het pand gefinancierd is wel

gewoon je rente blijven betalen.

Dus dat is natuurlijk gewoon funes voor je

rendement.

En hetzelfde geldt als je natuurlijk een dwangsom

aan je broek krijgt.

Want het zijn geen dwangsommen van drie, vierduizend

euro.

Dan hebben we het echt over dwangsommen van

twintig, dertig en soms wel negentigduizend euro.

Dus ga zeker niet zelf zitten puzzelen om

een huurder te zoeken.

Wees ook niet bang voor de kosten die

een makelaar vraagt.

Want die zijn het echt waard om gewoon

een goed gescreende huurder te krijgen.

Nou, heb je dus een goed gescreende huurder,

dan is het belangrijk dat je ook weer

een goede huuroverenkomst opstelt.

En Nederland zou Nederland niet zijn als hier

natuurlijk ook honderdduizend regels aan vastzitten.

Nou ja, honderdduizend is natuurlijk een beetje overdreven.

Maar ik vertelde het al in het begin,

de wetgoedverderschap is op 1 juli 2023 in

werking getreden in Nederland.

En daar staat ook de verplichting in dat

je een huurcontract schriftelijk moet sluiten.

In diezelfde wet staan ook heel veel andere

regels die allemaal in een huuroverenkomst moeten staan.

Zo moet je de huurder informeren waar ze

terecht kunnen met klachten.

Je moet een duidelijke opzomming geven over servicekosten

die je misschien rekent in de huurprijs.

Dus belangrijk ook dat je echt een goed

huurcontract laat opstellen.

Nou, ik zei het ook al aan het

begin van deze masterclass, dat de wet tijdelijke

huurcontracten per 1 juli ingaat.

En de wet tijdelijke huurcontracten, of de wet

verbod op tijdelijke huurcontracten moet ik zeggen, die

regelt dus dat tijdelijke huurcontracten in Nederland niet

meer mogelijk zijn.

Nou, in 2016, of voor 2016, toen kende

Nederland helemaal geen tijdelijke huurcontracten, alleen in bepaalde

uitzonderlijke gevallen.

En in 2016, toen werd er een wet

gemaakt omdat ze vonden dat de doorstroming op

de woonmarkt beter moest.

En vanaf toen werd het mogelijk om tijdelijke

huurcontracten van maximaal 2 jaar te sluiten.

We zitten nu in Nederland in een wooncrisis.

En je ziet dus dat de overheid de

ene na de andere overheidsmaatregel aan het invoeren

is om op de een of andere manier

maar grip te krijgen op die woonmarkt.

En één daarvan is dus het verbod op

tijdelijke huurcontracten.

Dat betekent dat huurcontracten voor onbepaalde tijd weer

de norm worden.

Nou, en als je dan dus een huurcontract

sluit, dan kan je in die onbepaalde tijd

wel een minimale periode afspreken, over het algemeen

is dat een jaar, kan ook twee jaar

zijn en in die een of twee jaar

kan een huurder het huurcontract niet opzeggen.

Na die twee jaar, na die overeengekomen bepaalde

tijd, dan heeft de huurder een maand opzegtermijn.

Maar wat was er nou zo fijn aan

die tijdelijke huurcontracten voor de verhuurder?

Dat was dat een huurder geen huurbescherming had.

En huurbescherming betekent dat je een huurder niet

zomaar uit zijn woning mag zetten.

Nou, met die tijdelijke huurcontracten mocht dat ook

niet, want je mocht niet tussentijds die huurder

er op pakken en eruit zetten.

Maar na die twee jaar had je wel

de kans eenmalig om het huurcontract op te

zeggen.

En dat was natuurlijk wel heel erg fijn,

want in twee jaar tijd verandert er gewoon

heel erg veel.

En dan kon je eigenlijk elke twee jaar

bedenken, wat ga ik met me vast goed

doen?

Nou, dat wordt dus ook door de overheid

nu verboden.

En dat betekent dat als je een huurcontract

sluit met een huurder, het dus gelijk voor

onbepaalde tijd is.

En dat je na de overeengekomen periode, de

minimale periode die je sluit met een huurder,

mag je dus niet meer zomaar het huurcontract

opzeggen.

Dat mag alleen maar op gegronde redenen en

die zijn bij wet vastgelegd.

En je moet dus ook echt naar de

rechter om het huurcontract te ontbinden.

Het moet ook vaak met een heel goed

dossier.

En als je kijkt naar de redenen die

in de wet staan, dan is het bijvoorbeeld

aantoonbare verpaupering van de woning, dringend eigen gebruik

van de woning, aantoonbaar overlast veroorzaken en het

niet betalen van de huur.

Nou, die eerste drie die ik noemde, zijn

eigenlijk heel erg moeilijk aan te tonen.

En heb je ook een heel dik onderbouwd

dossier voor nodig om op die grond een

huurder uit zijn woning te zetten?

We zien wel dat op basis van wanbetaling

de rechter nog wel wil toezeggen dat een

huurder uit de woning moet, dus dat de

huurovereenkomst ontbonden wordt.

Maar met de huidige wooncrisis in Nederland zien

we ook eigenlijk dat dat steeds moeilijker wordt.

Dus ook hierin zie je weer hoe belangrijk

het is om op voorhand echt goed de

huurder te screenen.

Nou, heb je een huurder gevonden?

Heb je een huurovereenkomst gesloten?

Dan gaan we naar de sleuteloverdracht.

De sleuteloverdracht noemen wij ook wel de incheck.

Dat is dus het moment dat de huurder

daadwerkelijk de sleutel in handen krijgt.

En ook hier heb je als verhuurder bepaalde

plichten.

Zo ben je verplicht om een woning zonder

gebreken aan een huurder op te leveren.

Dus heb jij een pand aangekocht voor de

verhuur of komt een pand weer vrij uit

de mutatie?

Zorg dan altijd dat er even een technisch

iemand door die woning heen gaat om er

zeker van te zijn dat er geen kleine

gebreken of grote gebreken in die woning aanwezig

zijn.

Want je bent dus verplicht om als verhuurder

de woning gebrekenvrij aan de huurder op te

leveren.

Sterker nog, de huurcommissie kent in Nederland ook

een gebrekenregeling.

Dus op het moment dat er gebreken zijn

in de woning, dan kan een huurder naar

de huurcommissie gaan om tijdelijke huurverlaging aan te

vragen tot het moment het gebrek verholpen is.

En dit zijn best wel flinke huurkortingen die

huurders krijgen.

Zo moet je echt wel denken aan een

verstopt doucheputje, wat soms ook kan leiden tot

40% huurkorting.

Dus zorg echt dat je een woning gewoon

goed oplevert aan een huurder.

Dan is het heel erg belangrijk om tijdens

de incheck een rapport op te maken.

Het is namelijk heel normaal om aan het

begin van een huurcontract een borg te vragen

aan een huurder.

En een huurder betaalt dus borg om achteraf

op het moment dat er schade zijn, om

die te kunnen repareren.

En daar heb je dan als verhuurder de

borg voor.

Vroeger was er eigenlijk ook niet echt bepaalde

wet of regelgeving omtrent de borg.

Maar met de wetgoedverderschap is die er ook

gekomen.

En je mag nu nog maar twee maanden

borg vragen.

En je bent dus ook verplicht als verhuurder,

als een huurder eruit is, op het moment

dat er geen schade zijn, moet je binnen

twee weken de borg terugbetalen.

Op het moment dat er wel schade zijn,

ben je verplicht om binnen een maand dus

al die schade gerepareerd te hebben en het

restant van de borg uit te keren.

Maar wil je überhaupt iets met de borg

kunnen verrekenen, dan zal je dus aan het

begin van de oplevering, aan de start van

de huur, van de huurovereenkomst, moet je dus

een rapport maken van de staat van de

woning op dat moment.

Echt belangrijk om dat tot in detail vast

te leggen met heel erg veel foto's.

Want doe je dat niet en is er

achteraf schade, dan heb je dus geen grond

om die schade te verrekenen met de borg

van de huurder.

Nou, je hebt heel veel apps waarmee je

dat kan doen, dus dat is super handig.

En zorg ook dat een huurder altijd tekent

voor dat rapport.

Want op het moment dat een huurder dus

ook niet getekend heeft, dan kan een huurder

altijd zeggen, ja, ik was er niet bij

of ik wist het niet.

Op het moment dat je gaat verhuren, is

dossiervorming eigenlijk gewoon het allerbelangrijkste.

Dus zorg dat je ten tijde van de

incheck een rapport laat maken met foto's, met

beschrijvingen, als er schade zijn, dat die goed

beschreven staan en dat er een handtekening van

de huurder staat onder dat rapport.

Nou, dan op het moment dat je dus

de sleutel hebt overhandigd aan de huurder, dan

gaat dus eigenlijk die huurovereenkomst gaan lopen.

En dan ben je ook als verhuurder verplicht

om eigenlijk nog een soort van toezicht te

houden op de woning.

Want dat is een beetje het dubbelen van

woningen verhuren.

Aan de ene kant heb je natuurlijk privacywetgeving,

waarbij je niet elke week aan mag bellen

bij de huurder om even binnen te gaan

kijken.

Maar aan de andere kant heb je wel

te maken met de opiumwet in Nederland.

En de opiumwet, die zegt dus weer op

het moment dat het verkeerd gaat, beste verhuurder,

ben jij helemaal verantwoordelijk voor die woning?

En had jij als verhuurder, omdat het jouw

bezit is, altijd op de hoogte moeten zijn

wat er in jouw huurwoning gebeurt?

Dus als je woningen gaat verhuren, bevind je

je op zo ontzettend veel snijvlakken van wet

en regelgeving waar je je balans in moet

vinden.

Nou, toezicht houden tijdens de huurwoning of tijdens

de huurperiode, dat kan op verschillende manieren.

Ik ken verhuurders die bijvoorbeeld als ze aan

experts verhuren, de woning één keer per maand

laten schoonmaken.

Er zijn verhuurders die onder zoveel tijd dus

wel echt langs gaan bij de huurder.

Maar je kan je best voorstellen dat dat

voor een huurder best wel inbreuk is op

je privacy als elke drie maanden die verhuurder

voor de deur staat.

Wij hebben destijds daar een heel uniek product

voor ontwikkeld en dat was een inspectietool waarbij

onze huurders elke drie maanden een filmpje van

de woning moesten maken en dat via een

unieke link naar ons moesten sturen waarbij we

gps gegevens konden uitlezen.

Huurders moesten zichzelf even identificeren waardoor we konden

zien dat het nog echt daadwerkelijk die huurder

was die er woonde.

En ja, zo'n rapportage ging ook gewoon

in ons dossier.

En nou zal je misschien denken, jeetje wat

een gedoe en dat doe ik niet dit

en dat maar wij hebben dus aan de

lijve ondervonden dat op het moment dat het

verkeerd gaat.

Gemeente Rotterdam was daar heel goed in.

Die vroeg altijd direct het dossier bij ons

op.

Laat maar even zien hoe je gescreend hebt

en laat maar even zien hoe je toezicht

hebt gehouden tijdens de huurperiode.

En omdat wij altijd onze rapporten hadden van

het inspecteren, hebben wij echt kunnen voorkomen dat

bepaalde verhuurders boetes hebben gekregen.

We hebben kunnen voorkomen dat panden gesloten werden.

Dus toezicht houden tijdens de huurperiode is een

ondergeschikt kindje.

Er wordt niet veel over verteld, maar is

echt heel erg belangrijk.

Nou, er komt natuurlijk een moment dat de

huurder de huurperiode weer opzegt.

Een huurder hoort dit gewoon netjeschriftelijk te doen

en een huurder heeft altijd één maand opzegd

erbij.

Je kan er als verhuurder voor kiezen om

dit per kalendermaand te doen, maar je kan

er ook voor kiezen om dit gewoon op

het moment dat de huurder opzegt, die zegt

bijvoorbeeld op 17 juni op, dan stopt op

17 juli de huurovereenkomst.

En ook aan het eindigen van de huurovereenkomst

zijn er bepaalde dingen heel erg belangrijk.

Zo moet je met de huurder een voorinspectie

doen.

Dus op het moment dat je een opzegging

ontvangt van een huurder, dan is het zaak

om zo snel mogelijk met de huurder een

afspraak te maken om een voorinspectie te doen.

Tijdens die voorinspectie loop je weer met de

huurder door de woning.

Belangrijk om het incheckrapport wat je ooit gesloten

hebt met de huurder mee te nemen met

alle foto's.

En eigenlijk ga je alle zelfde onderdelen weer

af om te kijken, zijn er in de

tussentijd schades bijgekomen, ziet de woning er nog

netjes uit, zijn er bepaalde dingen die opgeknapt

moeten worden voordat een huurder eruit gaat.

Tijdens de voorinspectie maak je dus hier een

overzicht voor.

En hier komt het punt wat dus heel

erg belangrijk is.

Je moet de huurder er op dat moment

op wijzen.

Dus dat betekent dat je, en dit doe

je ook schriftelijk, niet mondeling, want mondelingen dingen

kan je nooit meer aantonen en schriftelijk wel.

Dus je maakt een rapport en je typt

een mailtje naar de huurder waarin je zegt,

beste huurder, wij hebben op die en die

datum de voorinspectie gedaan.

Hier is het rapport wat u zelf ook

heeft ondertekend.

En uit deze voorinspectie is gekomen dat u

alle muren blauw heeft geverfd en u gaat

op 17 juli uit de woning en dan

moeten alle muren weer wit zijn.

Op het moment dat het 17 juli is

en je staat weer met de huurder bij

de woning en die muren zijn nog steeds

blauw, dan heb jij als eigenaar het recht

om die muren wit te verven en die

kosten te verrekenen met de borg.

Maar heb jij dus niet een voorinspectie of

heb jij geen voorinspectie gedaan, heb jij niet

de huurder erop gewezen dat ze die muren

weer wit moesten verven op het moment dat

ze uit de woning gaan, dan heb jij

dus geen recht om die kosten met de

borg te verrekenen.

Dus heel erg belangrijk, gaat een huurder eruit,

plan zo snel mogelijk een voorinspectie, want dan

geef je de huurder ook zoveel mogelijk tijd

om uiteindelijk ook die gebreken op te lossen.

En aan het einde maak je dus weer

een rapport op met de huurder.

Dat is echt het moment dat de huurder

de sleutel inlevert.

De huurder heeft dan ook op dat moment

geen tijd meer om bepaalde zaken nog te

repareren.

En alle gebreken die er dan nog zijn

die de huurder niet heeft opgelost, maar die

je wel gemeld hebt dat ze dat moesten

doen, die mag je dan met de borg

verrekenen.

Als we kijken naar een rendementoverzicht, hoe zou

dat er dan uitzien?

Ik heb even een hele simpele berekening gemaakt

met wat fictieve cijfers.

Als we vanuit gaan, als we kijken eigenlijk

naar de huidige markt, dan een gemiddeld pand

in de vrije sector qua vierkante meters, daar

betaal je dan ongeveer 350.000 euro voor

in de aankoop.

Een post voor verzekeringen, 500 euro per jaar.

Beheerkosten die je aan een beheerder moet betalen,

heb ik op 5% gezet van de

huurprijs, dus die is 1020 per jaar.

VVE-kosten, 1200 per jaar.

Belasting, dan moet je denken aan gemeentelijke belastingen,

dus niet overdragsbelasting, die heb ik hier nog

eens in meegenomen.

Die is 500 per jaar.

En we rekenen met een huur van 1700

euro, dat is dus een vrije sectorwoning.

En heel belangrijk, reserveer onderhoud in je rendementsberekening.

Die heb ik op 3500 euro per jaar

gezet.

Dan kom ik op een totale kostenpost van

6720 per jaar, tegenover een jaarhuur van 13

.680 euro.

Gaan we dan kijken welk rendement je op

je eigen vermogen overhoudt, is dat 3,9%.

Als we gaan kijken hoe je rendement eruit

ziet als je met geleend geld gaat werken,

dan heb je het dus over dat hefboomeffect.

En het hefboomeffect werkt twee kanten op.

Dus als je goedkoop geld kan inlenen, dan

ga je meer rendement op je eigen vermogen

halen.

Maar als de rente hoger wordt en het

geld dus duurder wordt, dan werkt het ook

de andere kant op.

Als we dus nu kijken naar hoe de

huidige markt nu is, dan rekenen we altijd

een beetje met een loan-to-value van

70%.

Dat betekent dat 70% van de waarde

van het pand gefinancierd kan worden.

Met een aankoopprijs van 350.000 euro betekent

dit dat we 245.000 euro kunnen lenen

en 105.000 euro zelf moeten inleggen.

Maar we hebben een hoge rente.

De rentestand zit nu op ongeveer 5,9

% tot 6%.

Dus dan kom je uit op een extra

kostenpost van 14.700 euro per jaar.

Dus je totale kosten per jaar stijgen daardoor

naar 21.420 euro.

Dus zonder die rente zetten je totale kosten

op 6.720 euro.

Dus ga je duur geld lenen, worden door

die rentekosten dus ook je totale kosten veel

hoger.

Gaan we rekenen met een huurinkomst van 1

.700 euro per maand, dan kom je weer

op die totale jaarhuur uit van 20.400

euro.

Dan zie je dus, als je daar je

totale kosten vanaf moet gaan trekken, dat je

geen geld meer overhoudt.

Dus daarin zie je eigenlijk al dat op

dit moment vastgoed kopen met geleend geld dus

niet meer zo heel erg interessant is.

Wil je daar nog een verdienmodel uit gaan

halen, zou je je huurprijs moeten gaan verhogen

naar 2.000 euro.

Dan kom je uit op een totale jaarhuur

van 24.000 euro.

Je rendement op je eigen vermogen wordt dan

2,5%.

Dat is dan wel het rendement berekend ten

opzichte van die 105.000 euro eigen inleg.

En waar vroeger mensen dus gebruik maakten van

het hefboomeffect om juist meer rendement op hun

eigen vermogen te maken, dat dat nu dus

gewoon niet meer opgaat.

Aan de hand van deze rendementsberekening is dus

heel goed te zien dat op het moment

dat je een pand gaat aankopen voor de

verhuur dus echt je cijfers moeten kloppen.

Er zijn een aantal variabelen die heel erg

belangrijk zijn in deze rendementsberekeningen.

Dat is de aankoopprijs van het pand, je

verhuurprijs en de rente.

Je ziet dus heel duidelijk in dit overzicht

dat op dit moment de rentestanden hoog zijn.

We hebben het over rentes van 6%.

En dan zie je dus heel duidelijk bij

ook een hoge aankoopprijs dat je gewoon heel

weinig rendement in de buy-to-let-markt

gaat halen.

Je moet hele hoge huren vragen om nog

tot 2% of 3% rendement te

komen.

We zagen in het voorbeeld dat je met

eigen geld nog een huurprijs kan vragen van

1.700 euro op het moment dat je

een pand aankoopt van 350.000 euro.

Maar als je met een loan-to-value

van 70% al geld gaat lenen tegen

een rente van 6% dan moet je

2000 euro huur gaan vragen om nog een

klein beetje rendement te maken.

Dus op het moment dat je wil gaan

investeren in vastgoed en je wil het in

de buy-to-let-markt doen dan moet

je dus eigenlijk wachten tot de rentes gaan

dalen of de koopprijzen gaan dalen.

En het liefst ook dat de huurprijzen zo

min mogelijk gereguleerd zijn.

Als we kijken naar het verhuren van vastgoed,

ik zei het al eerder.

Je bevindt je op heel veel snijvlakken van

wet- en regelgeving.

Er is echt heel veel wet- en

regelgeving waar je je rekening mee moet houden.

En in dit hoofdstuk ga ik voor je

uiteenzetten wat de allerbelangrijkste wetten zijn waar je

je aan moet houden.

Als eerste hebben we in Nederland de huurwet.

En de huurwet is overkoepelend en heel belangrijk

is ook dwingend recht.

En dat betekent dat zeker op het gebied

voor wonen, op het gebied voor wonen is

het dwingend recht.

Dat is wel belangrijk om te benoemen.

Ga je commercieel vastgoed verhuren, bijvoorbeeld winkels of

garageboxen, dan val je in ander recht.

Maar hebben we het echt over wonen, dan

is het bij wet heel erg strak geregeld.

Je zit dus in dwingend recht en dat

betekent dat het gewoon zo is, zoals het

in het wetboek staat.

En wil je hiervan afwijken, dan mag dat

alleen maar op het moment dat het in

het voordeel is van de huurder.

Je mag dus nooit in het nadeel van

de huurder afwijken van de wet.

Ik zie weleens mensen die zelf dingen in

huurcontracten zetten ten gunste van zichzelf, als we

het dan hebben over de verhuurders.

Maar kom je bij een rechter, dan gaat

hij gewoon een dikke vette streep doorheen.

En ja, de huurder staat gewoon in Nederland

heel erg sterk.

Als we dus kijken naar de huurwet, wat

zijn dan de belangrijkste aspecten die hierin staan?

Allereerst de totstandkoming van de huurovereenkomst.

Dat is een beetje tegenstrijdig, want in de

huurwet zelf staat dat de huurovereenkomst vormvrij is.

Dat betekent dat je hem op een bierfieldje

zou mogen sluiten, als je dat zou willen.

Maar 1 juli 2023 is die wetgoedverderschap aangenomen

en dat is een aanvulling op de huurwet.

En hier staat in dat je dus een

huurovereenkomst echt schriftelijk overeen moet komen met de

huurder.

Het is belangrijk om een huurovereenkomst schriftelijk met

een huurder te sluiten.

Tweede punt in de huurwet, wat belangrijk is,

is de huurprijs.

Ik heb al eerder verteld dat we in

Nederland een vrije sector hebben en een gereguleerde

sector.

Dat we een puntentelling hebben, een woningwaarderingstelsel en

een huurcommissie.

En dat zijn de zaken die in dit

artikel in die wet geregeld worden.

Dus in dit artikel in de wet wordt

de aanvangshuurprijs geregeld.

Die moet je dus berekenen op basis van

het woningwaarderingstelsel.

En dan heb je dus te maken met

die puntengrens.

Lig je daarboven, mag je zelf je huur

bepalen?

Zit je daaronder?

Dan moet je de huur vragen die de

overheid bedacht heeft.

En ook in dit artikel wordt ook de

huurverhoging geregeld.

Want ook de huurverhoging in Nederland, ik moet

er bijna een beetje om lachen, maar ook

de huurverhoging in Nederland is gereguleerd.

Dus dat betekent dat je niet zomaar mag

bedenken, ik ga ieder jaar 50 euro meer

huur betalen.

Nee, bij wet is geregeld dat in de

sociale sector de percentages waarmee je verhoogd kan

worden, worden door de overheid ieder jaar afgegeven.

Die zijn inkomensafhankelijk.

En in de vrije sector zijn ook sinds

kort de wet en regelgeving met betrekking tot

het verhogen van huurprijzen zijn aangepast.

En dat betekent dat je je moet houden

aan de percentages die de overheid afgeeft.

Een derde belangrijk punt wat bij de huurwet

geregeld wordt is de huurbescherming voor de huurder.

Ik heb jullie al eerder uitgelegd dat we

vanaf 2016 tijdelijke huurcontracten mochten sluiten in Nederland

en dat dit nu weer verboden gaat worden.

En dat er bij die tijdelijke huurcontracten huurders

geen huurbescherming hadden.

Dat gaat dus veranderen, dus dat betekent dat

met een contract voor onbepaalde tijd een huurder

altijd huurbescherming heeft.

En huurbescherming wil eigenlijk zeggen dat je een

huurder gewoon niet zomaar uit zijn woning kan

zetten.

Je moet dus altijd naar de rechter toe

en de rechter moet daar uitspraak over doen.

Vierde belangrijk punt is onderhoud en reparaties, want

ook onderhoud is bij wet geregeld.

We kennen in Nederland het besluit kleine herstellingen

en hier staat precies in welk onderhoud er

voor de huurder is en welk onderhoud er

voor de verhuurder is.

Op het moment dat je een pand aankoopt

voor de verhuurder, denk dan niet van nou

ik heb de aankoop gehad, dat pand staat

er, ik heb er een huurder in, het

is prima.

Nee, als verhuurder ben je altijd verantwoordelijk voor

het groot onderhoud.

De huurder is alleen maar verantwoordelijk voor bepaalde

kleine herstellingen, klein onderhoud en dan eigenlijk ook

alleen het onderhoud wat ze makkelijk zelf kunnen

doen en waar niet heel veel kosten mee

gemoeid zijn.

Belangrijk dus ook om bij je exportatieoverzicht als

je gaat investeren in vastgoed altijd geld voor

onderhoud te reserveren.

Een ander punt wat geregeld wordt in de

huurwet is de huurcommissie.

Hier heb ik natuurlijk ook al eerder dingen

over verteld.

Op het moment dat een huurder zijn huurprijs

wil laten toetsen, dan gaat hij dat doen

bij de huurcommissie.

Dat is een instantie in Nederland en uitspraken

van de huurcommissie zijn altijd bindend.

Dat betekent dat je als verhuurder je dus

hier aan moet houden.

Wil je dat niet, dan zal je weer

een rechtszaak moeten starten bij de kantonrechter om

de uitspraak aan te vechten.

Een ander belangrijk punt wat in de huurwet

geregeld wordt, dat is het vragen van servicekosten.

Je ziet wel eens dat verhuurders een huurprijs

opsplitsen in bijvoorbeeld een kale huur en een

stuk servicekosten.

Je bent dus verplicht als verhuurder om die

servicekosten ook weer uit te splitsen.

Want je mag namelijk alleen maar servicekosten doorrekenen

waar de huurder ook daadwerkelijk gebruik van maakt.

Dus stel je voor je vuurt een appartement,

er zit een VVE in en daar betaal

je maandelijks een bijdrage voor, zeg 150 euro.

En daar zit bijvoorbeeld schoonmaak in van de

algemene ruimte, misschien wel glasbewassing.

Dat zijn dus zaken waar de huurder daadwerkelijk

gebruik van maakt, dus die mag je doorberekenen

aan de huurder.

Maar een reservering voor groot onderhoud, dat mag

weer niet, want groot onderhoud is dus voor

de verhuurder.

De servicekosten moet je in het huurcontract ook

helemaal uitsplitsen.

En je bent verplicht om de huurder ieder

jaar een afrekening te sturen van die servicekosten,

zodat de huurder kan controleren of hij misschien

niet teveel betaald heeft.

Want als hij teveel betaald heeft, dan moet

je het bedrag wat je teveel ontvangen hebt

ook weer terugbetalen aan de huurder.

Nou, tot slot wordt er ook een huurwet

geregeld dat wij in Nederland het woningswaarderingstelsel kennen.

En dat heb ik ook al eerder benoemd

in deze masterclass.

Dat heeft dus alles te maken met die

puntentelling om uit te rekenen hoeveel punten jouw

woning heeft en welke huurprijs daarbij hoort.

Ik heb hem al een paar keer benoemd,

de Wet Goed Verhuurderschap.

Dit is een relatief nieuwe wet die 1

juli 2023 in Nederland ingevoerd is.

En deze wet is dus een aanvulling op

het huurrecht.

Het detail in deze wet is dat die

niet alleen geldt voor verhuurders, maar ook voor

woningbemiddelaars, makelaars en vastgoedbeheerders.

Het eerste belangrijk punt wat in deze wet

geregeld wordt, is een gedragscode voor verhuurders en

bemiddelaars.

De gedragscode voor verhuurders houdt in dat je

als verhuurder niet mag discrimineren.

Dus dat betekent dat je bij de selectie

van huurders niet mag kijken naar bijvoorbeeld afkomst,

dat je daar dus niet je keuze op

mag baseren.

En je moet een transparant selectieproces hebben.

En als makelaar zijnde moet je dit ook

op je website hebben staan.

Dus dat betekent dat een huurder precies moet

kunnen zien hoe een huurder geselecteerd wordt voor

een huurwoning en dat dit dus niet op

bepaalde kenmerken gebeurt.

Verder mag je als makelaar ook geen verborgen

kosten rekenen en mag je ook geen koetage

aan de kant van de huurder rekenen.

Of contractkosten of ook maar iets wat te

maken heeft met geld wat een huurder moet

betalen voordat de huurovereenkomst ingaat.

Op het moment dat de verhuurder de opdracht

geeft voor de verhuur, is de verhuurder opdrachtgever

en moeten alle kosten ook aan de kant

van de verhuurder liggen.

Het tweede punt wat in deze wet geregeld

wordt, is de verhuurvergunning.

De verhuurvergunning geeft gemeentes eigenlijk extra handvatten om

op te kunnen treden tegen, zoals dat hier

in de volksmond heet, huisjesmelkers.

Met de verhuurvergunning kunnen gemeentes, Rotterdam en Den

Haag doen dit bijvoorbeeld, in zwakkere wijken kunnen

ze meer grip krijgen op verhuurders.

Dus als we kijken naar Rotterdam, Rotterdam heeft

in de wijk Carnisse de verhuurvergunning ingevoerd.

En dit betekent dat je als verhuurder verplicht

bent om een verhuurvergunning te hebben als je

in die wijk een woning wil verhuren.

En als we dan specifiek kijken naar het

beleid van Rotterdam, dan eist de gemeente daar

eigenlijk dat je de huurprijs vraagt volgens de

puntentelling.

Dus in heel Nederland zou dit pas gaan

gelden als de wet betaalbare middenhuur ingaat.

Maar met die verhuurvergunning kunnen gemeentes het al

op lokaal niveau afdwingen.

Dus dat is een belangrijk aspect wat in

die verhuurvergunning geregeld wordt.

En een ander belangrijk aspect binnen die verhuurvergunning

is dat ze ook kunnen afdwingen dat je

onderhoud doet aan woningen.

Je ziet vaak toch ook wel in de

gewoon wat armere wijken, zie je dat er

ook door verhuurders soms slecht onderhoud gepleegd wordt.

En gemeentes kunnen met die verhuurvergunning jou als

verhuurder dus dwingen om dat onderhoud te doen.

En die verhuurvergunning gaat best wel ver.

Want op het moment dat jij stelselmatig te

veel huur blijft vragen of geen onderhoud doet,

dan kan de gemeente eerst beginnen met het

opleggen van boetes en het opleggen van dwangsommen.

Maar de meest verregaande maatregel is dat zij

het beheer van jouw huurwoning over kunnen nemen.

Dat betekent dat jij dus niet meer zelf

grip hebt op jouw huurwoning.

Dus je moet wel alle kosten betalen.

Dus denk aan je rente voor je hypotheek

bijvoorbeeld.

Maar de gemeente gaat uiteindelijk beslissen voor welk

bedrag het verhuurd wordt, aan wie het verhuurd

wordt.

En die gaat ook het beheer doen.

Dus echt heel belangrijk, als jij verhuurt in

een stad waar een verhuurvergunning van kracht is,

zorg dan echt dat je voldoet aan die

regels.

Want de maatregelen als je het niet doet,

zijn echt heel erg verregaand.

Met de komst van de wet Goed Verhuurderschap,

die geeft dus eigenlijk, en ik heb dat

in het vorige voorbeeld ook al benoemd, die

geeft gemeentes gewoon veel meer handvatten om dwingend

op te kunnen treden tegen huisjesmelkers en dus

eigenlijk om excessen in de markt aan te

pakken.

Een laatste punt wat belangrijk is in deze

wet, is dat met de invoering van de

wet, gemeentes ook allemaal verplicht waren om een

meldpunt in te richten, speciaal voor huurders waar

ze terecht kunnen met klachten over hun verhuurder.

Dus elke gemeente in Nederland heeft nu een

punt waar huurders met hun klachten terecht kunnen,

zodat de gemeente veel gerichter verhuurders kan aanpakken.

Dus met deze wet worden verhuurders eigenlijk gedwongen

om je woning gewoon heel goed te onderhouden

en ervoor te zorgen dat je ook gewoon

een nette huurprijs vraagt conform het woningwaarderingstelsel.

De laatste belangrijke wet in Nederland is nog

niet actief, maar die wordt waarschijnlijk dit jaar

2024 ingevoerd.

Wanneer is nog niet bekend, ze wilden hem

op 1 juli 2024 invoeren, maar dat wordt

waarschijnlijk al niet meer gehaald.

Maar dat die in 2024 eraan komt lijkt

bijna onvermijdelijk.

Wat gebeurt er in deze wet?

In de wet betaalbare meerhuur zegt de overheid

eigenlijk niet meer met 148 punten is jouw

woning in de vrije sector, maar ze gaan

die puntengrens oprekken naar 187 punten.

Dat betekent dat een heel groot gedeelte van

de huurwoningen die nu nog in de vrije

sector vallen, dat straks niet meer zijn.

Dus die vallen allemaal in de gereguleerde sector.

En dat kan dus betekenen dat je nu

misschien een woning verhuurt marktconform voor 13 of

1400 euro.

En op het moment dat die dan straks

vrijkomt, en dat is ook een belangrijk punt

als je woningen verhuurt.

Als jouw woning vrijkomt moet je altijd weer

voldoen aan de wet en regelgeving die op

dat moment geldt.

In Nederland verandert er nog wel iets op

het gebied van wet en regelgeving.

Dus heel erg belangrijk om je te beseffen.

Als je nu een woning hebt van 149

punten vrije sector, verhuur je lekker marktconform voor

14, 1500 euro.

Op het moment dat die vrijkomt en de

nieuwe wet en regelgeving is ingevoerd, die wet

betaalbare meerhuur, dan is jouw woning dus in

één keer niet meer vrij, want dan heb

je 187 punten nodig.

En dan moet je dus gaan kijken in

de tabel die de overheid heeft afgegeven.

En dan zie je dat jouw woning niet

meer 17 of 16 of 1500 euro gaat

opbrengen, maar dat je bijvoorbeeld nog maar 800

euro huur mag gaan vragen.

Om goed te kunnen aantonen wat dit betekent

voor jouw rendement, gaan we hier nu een

rendementsoverzicht van laten zien.

Als we kijken wat er gaat gebeuren met

het rendement op het moment dat die wet

betaalbare meerhuur ingaat.

Ik heb jullie uitgelegd dat de overheid van

plan is, of het doel met die wet

betaalbare meerhuur, dat de huurprijzen nog meer gereguleerd

gaan worden.

Dat betekent waar we dus eerst 1700 euro

per maand voor ontspant konden krijgen, wat we

voor 350.000 euro hadden aangekocht, gaan we

nu door de nieuwe wet en regelgeving naar

1100 euro per maand.

Kom je uit op een jaarhuur van 13

.200 euro.

Dat was dus in een goede tijd 20

.400 euro, dat zakt dus terug naar 13

.200 euro per jaar.

Je kosten blijven hetzelfde, die worden niet lager.

Je totale jaarhuur halveert, dus je gaat van

een totale jaarhuur van 13.680 euro, naar

nog maar een jaarhuur van 6480 euro.

Dat betekent dat je rendement op je eigen

vermogen terugzakt naar 1.9%. Dus door de

nieuwe wet en regelgeving vanuit de overheid, is

eigenlijk een pand nu aankopen voor de verhuur,

gewoon niet meer zo heel erg interessant.

Dus stel je voor dit plaatje, dus die

1.9%, die haal je op het moment

dat je woning gewoon langdurig verhuurd is, de

huurder betaalt elke maand de huur, er zijn

geen onvoorziene hele hoge uitgaven, dan zit je

op die 1.9%. Maar stel je voor

dat jij twee keer in het jaar een

mutatie hebt, omdat jouw huurder opzegt, dan wordt

jouw jaarhuur niet meer 6480 euro, maar die

gaat misschien wel naar de 5000 euro, omdat

je één of twee maanden leegstand hebt op

een jaar.

En dan zak je natuurlijk helemaal terug in

de rode cijfers.

De laatste belangrijke wet, die wordt op 1

juli 2024 ingevoerd, en dat is de wet

het verbod op tijdelijke huurcontracten.

Hier heb ik in deze masterclass natuurlijk al

veel over verteld, en dat houdt gewoon in

dat je niet meer tijdelijk een huuroverenkomst mag

sluiten met een huurder.

Er zijn nog wel bepaalde uitzonderingen, maar die

zijn voor particuliere beleggers niet echt heel erg

interessant.

Dus wees je ervan bewust dat als je

een huuroverenkomst sluit met een huurder, dit vaak

dus ook echt voor hele lange termijn is.

Zit je hier niet op te wachten, dan

kan je bijvoorbeeld wel kijken naar verhuren aan

expats.

Omdat expats natuurlijk vanuit het buitenland komen, hiervoor

een tijdelijke periode in Nederland zijn en dan

weer weggaan, heb je veel meer kans dat

jouw woning na twee of drie jaar weer

vrijkomt, dan dat je hem aan een particuliere

huurder verhuurt.

Er zijn een beetje voor en tegens op

dit vlak, want voor 2016 kenden we ook

geen contracten voor bepaalde tijd.

Dus je kan je afvragen wat is dan

de impact van deze wet.

Maar op de een of andere manier vinden

particuliere beleggers een bepaalde vorm van tijdelijkheid heel

erg prettig.

Dus met de wet tijdelijke huurcontracten kon je

dus elke twee jaar bedenken wat ga ik

met mijn vastgoed doen?

En zeker in de afgelopen jaren, waarin er

zoveel wijzigingen zijn geweest in fiscale wetten, stijgende

rentes, huurwetten, noem maar op.

Dan kan je je voorstellen dat het natuurlijk

prettig is als je woning leeg komt, dat

je dan kan bekijken haal ik nog rendement

met deze woning of wil ik hem toch

liever verkopen?

En een lege woning brengt gewoon in de

verkoop veel meer op dan een verhuurde woning.

Aan de andere kant kan je je ook

afvragen is elke twee jaar een mutatie wel

gunstig voor mijn rendement?

Want elke twee jaar betaal je dus makelaarskosten,

heb je een paar weken leegstand, omdat je

vaak niet in een aangesloten periode een nieuwe

huurder hebt.

Je moet weer onderhoud doen omdat een woning

komt leeg.

Er zijn altijd wel wat dingen, muurtjes die

misschien geverfd moeten worden, etc.

Dus ja, een huurder voor vijf of tien

jaar hoeft aan de andere kant ook helemaal

niet slecht te zijn.

Mis je natuurlijk wel ooit het vastgoed gewoon

voor een goede prijs gekocht hebt en gunstig

hebt gefinancierd, zodat je in ieder geval niet

met je rentes en dergelijk in de knel

komt.

Het laatste juridisch kader waar je rekening mee

moet houden als je woningen gaat verhuren, is

dat je niet alleen te maken hebt met

een stukje huurrecht, maar ook met een stukje

bestuursrecht.

En bestuursrecht wordt vaak op lokaal niveau uitgevoerd.

Dat betekent dat dat bij gemeentes ligt en

gemeentes kunnen daar ook best wel makkelijk aanpassingen

in doen.

Nou, wat voor regels vind je nou in

het bestuursrecht?

Dan moet je denken aan regels om woningen

te splitsen, want je mag niet zomaar zonder

vergunning van één woning twee woningen maken.

Hier zitten regels aan zoals bijvoorbeeld het minimaal

aantal vierkante meters, regels met betrekking tot het

verhuren aan studenten, want je mag ook niet

in elke gemeente zonder vergunning zomaar aan studenten

verhuren.

In heel veel steden heb je daar een

kamervuurvergunning voor nodig.

Nou, dat zijn allemaal zaken die worden geregeld

in het bestuursrecht.

En in het bestuursrecht vind je die regels

vaak in de huisvestingsverordening van een gemeente.

Dus ik zei het helemaal aan het begin

van de masterclass heb ik het gehad over

het kiezen van een doelgroep.

Dus op het moment dat je kiest voor

bijvoorbeeld de verhuur aan studenten, dan betekent dat

je dus in het beleid van de gemeente

moet gaan kijken welke regels zijn er nou

voor de verhuur aan studenten.

Sommige gemeentes die zeggen bijvoorbeeld nou minimaal drie

studenten zonder vergunning mag, maar vanaf de vierde

heb je een kamervuurvergunning nodig.

En dan kan het ook weer zo zijn

dat de gemeente zegt nou wij hanteren een

50 meter eis als het gaat om kamervuurvergunning.

En dat betekent dat bijvoorbeeld in een straal

van 50 meter als daar al een andere

vergunning afgegeven is, je niet meer zomaar een

nieuwe vergunning krijgt.

Ook zijn er bepaalde afmetingen voor bijvoorbeeld een

studentenkamer, hoe groot die minimaal mag zijn.

Nou, dit zijn allemaal dingen die vind je

terug in het bestuursrecht.

Dus het bestuursrecht gaat eigenlijk spelen op het

moment dat je iets anders gaat doen dan

gewoon een woning verhuren aan een gezinnetje of

aan een particuliere huurder.

Dus denk aan het verhuren aan studenten, het

creëren van extra woningen, verhuren aan woongroepen.

Dat zijn echt aspecten.

Als je dat wil gaan doen, dan moet

je je echt gaan verdiepen in het bestuursrecht.

Nou, wil je dus direct investeren in vastgoed

en wil je dat dus doen op een

buy-to-let manier, dus dat betekent dat

je een woning gaat aankopen voor de verhuur,

dan is het dus heel belangrijk dat je

kijkt naar aan welke doelgroep wil je gaan

verhuren.

Dus vanuit de doelgroep ga je kijken naar

de locatie.

Heel erg belangrijk dat je met een makelaar

werkt, zodat je zeker weet dat je de

goede huurder hebt, dat je huurder goed gescreend

wordt, dat er een incheck gedaan wordt en

dat er een goede outcheck gedaan wordt, zodat

je ook dingen kan verrekenen met de borg

en dat je natuurlijk hopelijk een huurder selecteert

die ook gewoon de gehele huurperiode zijn huur

gaat voldoen.

En heel erg belangrijk, en dat is echt

denk ik het allerbelangrijkste punt, als je woningen

gaat verhuren, dat je je er echt van

bewust bent dat je in een heel strak

kader zit van wet en regelgeving.

Dus die huurwet is heel erg belangrijk en

daar zit natuurlijk dat stuk dwingend recht in.

Dus je moet echt voldoen aan de regels

die in de wet staan en je mag

alleen maar afwijken in het voordeel van de

huurder.

De wet goed verder schap, waarin je dus

verplicht wordt om onderhoud te doen, dat is

eigenlijk het allergrootste ding.

En op het moment dat je in een

gebied zit met een verhuurvergunning word je dus

ook al verplicht om conform de puntstelling te

gaan verhuren.

De wet betaalbare middenhuur, die eraan komt.

Daarin belangrijk om te beseffen dat het puntenaantal

opgerekt gaat worden naar 187 punten.

Dus ben je je nog aan het oriënteren

om een woning aan te kopen?

Zoek dan naar veel vierkante meters en hoge

energielabels zodat je over die 187 punten heen

gaat.

En dan mag je dus zelf nog bepalen

welke huurprijs je gaat vragen.

Wees je er ook van bewust dat je

na 1 juli 2024 geen tijdelijke huurcontracten meer

mag sluiten.

En knoop goed in je oren dat als

je iets anders gaat doen dan verhuren aan

een particuliere huurder of een gezin.

Dus dan heb ik het over studentenverhuur of

het verhuren aan bijvoorbeeld arbeidsmigranten.

Dat je dan ook naar het bestuursrecht moet

gaan kijken en dat je dat echt op

lokaal gemeentelijk niveau moet doen.

De vraag natuurlijk is, is vastgoedbeleggen in Nederland

nog wel interessant?

We hebben tot nu toe gezien dat we

in Nederland te maken hebben met een best

onbetrouwbare overheid die in een heel hoog tempel

allemaal nieuwe wet en regels introduceert.

We hebben ook gezien dat het model wat

in Nederland heel erg populair was het bijtoiletmodel

door alle regels eigenlijk niet meer zo heel

erg interessant is.

Maar we hebben ook gezien dat vastgoed als

product wel hele mooie eigenschappen heeft om in

te investeren.

En ik ga je nu vertellen op welke

manier je nog wel rendement kan halen met

investeren in vastgoed.

In een land waar het mooie en charm

is beroemd is er een storm in de

wereld van realesteen.

Het Nederlandse beheer met zijn eindeloze regels en

restricties maakt het steeds moeilijker voor investeerders om

te overleven.

We kunnen deze nieuwe regels niet meer volhouden.

Onze winsten schrijven.

Er moet een betere manier zijn.

Met de juiste strategie kunnen investeerders nog steeds

succes verrijken en een verschil maken in de

Nederlandse realesteenmarkt.

Laat de restricties je niet terughouden.

Ontdek de nieuwe frontier van realesteen-investering in

Nederland.

Investeer smart.

Investeer in kansen.

Ontdek de nieuwe Nederland.

Volg Esther Dekker.

Je volgende grote investering wacht.

Als we kijken naar de vastgoedmarkt in Nederland

dan zien we dat de huurprijzen aan alle

kanten gereguleerd worden.

Maar de koopprijzen zijn niet gereguleerd.

En tegelijkertijd zien we dat we in Nederland

te maken hebben met een wooncrisis.

Dat betekent dat er veel minder bouwvergunningen worden

afgegeven dan het aantal woningen wat bijgebouwd moet

worden.

Want willen we de wooncrisis in Nederland oplossen

dan moeten er tot 2030 100.000 woningen

per jaar bijkomen.

En op dit moment, in 2024, zijn er

nog maar 58.000 vergunningen afgegeven.

En de verwachting is dat er in 2024

maar 65.000 nieuwbouwvergunningen worden afgegeven.

Dat betekent dat dat getal van 100.000

woningen per jaar dat gaat nooit lukken vanuit

de nieuwbouw alleen.

En dat is precies waar de kansen nog

liggen voor vastgoedbeleggen in Nederland.

Want in Nederland hebben we ook heel veel

vastgoed staan wat helemaal niet efficiënt gebruikt wordt.

Dus dan moet je denken aan lege kantoorpanden,

grote herenhuizen die bijvoorbeeld leeg staan of waar

nog maar één iemand woont.

Er zijn heel veel grote boerderijen waar ouderen

nog wonen omdat die ook niet kunnen doorstromen.

Dat soort vastgoed leent zich uitermate goed om

door middel van projectontwikkeling in bestaande bouw extra

woonruimte te kunnen creëren en toe te kunnen

voegen aan de huidige woningmarkt.

Dus op het moment dat je je in

Nederland gaat richten op een stukje projectontwikkeling.

Waarbij je dus weer vastgoed pakt als product.

Maar nu gaan we niet kijken om dat

vastgoed te gaan verhuren.

Maar we gaan kijken hoe kunnen we waarde

toevoegen aan dat vastgoed om het vervolgens voor

meer geld weer te kunnen verkopen.

Dus dan moet je denken aan het splitsen

van woningen, het splitsen van grote woningen naar

meerdere appartementen.

Het optoppen van bestaande woningen.

Dus er zijn bijvoorbeeld heel veel appartementencomplexen met

een plat dak waar gewoon een rij woningen

bovenop gebouwd kan worden.

Allemaal manieren om gebruik te maken van de

bestaande woningvoorraad om op een relatief eenvoudige manier

extra woningen te kunnen creëren.

En omdat we nu een krapte hebben op

die woningmarkt.

Zijn de koopprijzen gewoon heel erg goed in

Nederland.

De koopprijzen zijn hoog, de waarde van het

vastgoed is hoog.

Dus dat betekent op het moment dat je

panden of woningen gaat toevoegen aan de vastgoedmarkt

bestemd voor de verkoop, niet meer voor de

verhuur.

Dat je je woningen nog wel met meer

winst kan verkopen.

En die koopprijzen zijn dus niet gereguleerd.

En daarom ligt in dat vlak nog wel

een goed voor die model als je wilt

gaan investeren in vastgoed.

Alleen, er zit wel een addertje onder het

gras.

Projectontwikkeling is echt een andere tak van sport.

Projectontwikkeling is ook niet iets wat je eigenlijk

als particuliere belegger zomaar kan doen.

Je hebt kennis nodig van bouwen, van bouwvergunningen,

omgevingvergunningen, brandveiligheid.

Je moet aannemers kunnen aansturen.

Op het moment dat je die projectontwikkeling in

wil gaan, dan spreek je eigenlijk niet meer

van passief beleggen.

En dat is toch wel wat je eigenlijk

aanvankelijk met vastgoed wil doen.

Je wil erin investeren om een passieve inkomensstroom

te creëren.

En dat doe je niet op het moment

dat je de hele dag achter de aannemer

aan moet lopen om te gaan beoordelen of

die het pand goed aan het verbouwen is.

Dus er ligt nog wel een verdienmodel in

die projectontwikkeling, maar niet meer om hetzelfde te

doen.

En dat betekent dat we een overstap gaan

maken van direct investeren naar indirect investeren in

vastgoed.

Fortus richt zich dus op dit stuk projectontwikkeling.

Wat wij gedaan hebben, is wij hebben een

fonds gecreëerd.

Dat is het Fortus Bridge Fonds 1, waarbij

je als investeerder geld investeert in het fonds.

En wel daarvoor krijg je obligaties terug.

En Fortus leent het geld eruit in kortlopende

leningen aan projectontwikkelaars die woningen toevoegen aan de

woonmarkt.

En dat is altijd met bestaande bouw.

En dat kunnen dus zijn panden die opgetopt

worden, panden die gesplitst worden of bijvoorbeeld kantoorruimtes

die getransformeerd worden naar woningen.

Op deze manier kan je als vastgoedinvesteerder toch

nog investeren in vastgoed zonder dat je maar

één spijker in de muur hoeft te slaan.

Hoe relaxed is dat?

Deze manier van investeren noem je dus indirect

investeren in vastgoed.

Je investeert wel in vastgoed, maar je wordt

niet zelf direct eigenaar van het vastgoed.

Dit betekent dat het een hele andere aanpak

is.

En die ga ik je in de komende

hoofdstukken uitleggen.

Als we kijken naar indirect investeren in vastgoed,

dan kunnen we drie segmenten onderscheiden die het

meest populair zijn.

Dat is het investeren in een vastgoedfonds.

Investeren via crowdfunding.

Of investeren in vastgoedobligaties.

Als we kijken naar investeren in een vastgoedfonds,

dan zie je hier vaak de open-endfondsen

en de closed-endfondsen.

Een open-endfonds betekent dat je eigenlijk continu

in en uit kan stappen.

Dit maakt een open-endfonds voor een belegger

heel erg interessant, want je kan instappen en

op het moment dat je het geld nodig

hebt, kan je er weer makkelijk uitstappen bijvoorbeeld.

En een closed-endfonds betekent dat je maar

eenmalig kan instappen en dat je geld ook

vast zit.

Je moet de looptijd van het fonds uitzitten

en wachten tot het fonds geliquideerd wordt, om

daarna je geld er weer uit terug te

krijgen.

Een andere vorm van indirect investeren in vastgoed,

die hebben we ook eigenlijk wel gezien dat

dat de afgelopen jaren best een opkomst heeft

gemaakt.

En dat is het investeren via een crowdfundplatform.

Wat gebeurt er op een crowdfundplatform?

Dat zijn online platformen en daar staan vastgoedprojecten

aangeboden.

Die vastgoedprojecten kunnen bijvoorbeeld ook weer van particuliere

beleggers zijn of projectontwikkelaars.

En via dat platform kan je een bedrag

investeren in een bepaald project.

Het voordeel van bijvoorbeeld crowdfunding is dat het

met kleinere bedragen kan, maar een nadeel kan

ook weer zijn dat je eigenlijk al je

geld op één project zet en dat je

dus ook het succes moet afwachten van het

project om te kijken of je ook daadwerkelijk

de rente krijgt die beloofd wordt en je

uiteindelijk ook je inleg weer terugkrijgt.

Tot slot hebben we dan ook nog vastgoedobligaties.

Ik vertelde het net al, Fortus is ook

een obligatiefonds en dat betekent dat je eigenlijk

geld uitleent aan een bedrijf, aan een fonds.

Daarvoor krijg je obligaties voor terug en tijdens

de looptijd van die obligaties ontvang je als

belegger elke maand de rente en aan het

einde van de lening ontvang je je gehele

inleg weer terug.

Er zitten een aantal voordelen aan het indirect

investeren in vastgoed.

Allereerst is het een stukje diversificatie.

Dus op het moment dat je besluit om

indirect te investeren in vastgoed kan je ook

kiezen om niet al je vermogen in één

fonds te investeren, maar dat bijvoorbeeld weer te

verdelen over verschillende fondsen.

Dus op die manier minimaliseer je ook het

risico van jouw belegging.

Een tweede belangrijk aspect is dat vastgoedfondsen over

het algemeen professioneel beheerd worden.

Ik heb heel erg veel verteld over alle

wet- en regelgeving die komt kijken bij

het aankopen en het verhuren van vastgoed en

het exploiteren van vastgoed.

En het wordt ook gewoon in Nederland steeds

moeilijker om dit zelf te doen.

Ga je indirect investeren in vastgoed, dan wordt

al dat beheer voor jou gedaan.

Alles wordt je uit handen genomen, waarbij je

dus ook het risico op het maken van

fouten minimaliseert.

Want dat is wel een ding met vastgoed.

Het kan best wel voorkomen dat je bijvoorbeeld

een klein foutje maakt.

Als we even kijken naar die buy-to

-let-markt.

Ik heb bijvoorbeeld wel eens meegemaakt dat eigenaren

zelf in een contract gingen schrappen, waardoor ze

dachten dat ze een contract voor bepaalde tijd

hadden, maar dat was eigenlijk een contract voor

onbepaalde tijd geworden.

Nou, dat heeft natuurlijk best wel verstrekkende gevolgen

voor vervolgens weer je rendement.

Als je dus indirect gaat investeren in vastgoed,

dan hoef je eigenlijk ook niet zo heel

veel inhoudelijke kennis te hebben van al die

wet- en regelgeving, want dat wordt allemaal

voor jou geregeld.

Een derde voordeel is dat je veel sneller

vermogen opbouwt.

En dat komt omdat je geen aanloopkosten hebt.

Op het moment dat je zelf gaat investeren

in vastgoed, dan moet je natuurlijk het pand

kopen, maar er komen heel veel kosten bij

kijken.

Denk aan overdrachtsbelasting, wat inmiddels 10,4 procent

is, notariskosten, makelaarskosten.

9 van de 10 keer moet het pand

nog verbouwd worden voordat het klaar is voor

de verhuur.

Dus als je iets aankoopt voor de verhuur,

dan heb je een hele lange aanlooptijd voordat

je pas eigenlijk rendement gaat halen.

Op het moment dat jij in een fonds

gaat investeren, dan is het echt zo simpel.

Je investeert het geld en je krijgt er

bijna direct je rente voor terug.

Dat hangt er natuurlijk wel vanaf in welk

fonds je investeert, want sommige betalen per jaar

uit of per kwartaal.

Maar als we echt even kijken naar Fortus,

wij betalen de rente over de obligaties maandelijks

uit.

Dus je investeert geld en gelijk elke maand

krijg je daar al je rente over.

Dus je bouwt veel sneller vermogen op dan

met de aanloop met de koop van een

eigen pand.

En tot slot is je netto directe rendement

ook veel hoger.

Het hebben van een eigen pand wordt vaak

een beetje verromantiseerd.

Het klinkt ergens natuurlijk heel erg leuk om

door een stad te kunnen rijden en te

zeggen.

Kijk eens, dit pand is van mij en

dat pand is van mij.

Maar wat vaak vergeten wordt, is dat er

heel veel kosten bij komen kijken waar niemand

rekening mee houdt.

Lekkages waardoor badkamers vervangen moeten worden, leegstand, huurders

die naar de huurcommissie stappen voor de gebrekenregeling.

Allemaal dingen die elke week kunnen gebeuren en

die direct invloed hebben op jouw netto rendement.

En op het moment dat jij indirect in

vastgoed investeert via een fonds, heb je er

allemaal geen last van.

Netto is wat dat betreft ook echt netto.

Ik maak je wel een kanttekening bij dat

je heel goed moet kijken naar de voorwaarden

in welk fonds je investeert.

Want soms staat er bijvoorbeeld bij geprognotiseerd rendement

of gegarandeerd rendement.

Wij garanderen de rendementen.

Dus dat betekent dat als je bij ons

investeert, je ook gewoon elke maand het daadwerkelijk

afgesproken bedrag aan rente op jouw rekening krijgt.

En dat is natuurlijk wel heel fijn dat

je geen stress hoeft te hebben of je

huurder misschien naar de huurcommissie stapt waardoor je

rendement lager wordt.

Het maakt het ook gewoon veel voorspelbaarder, zodat

je ook veel beter een financiële planning kan

maken.

Hoe ziet dan je rendementsplaatsje eruit als je

bijvoorbeeld in ons Fortus Brits Fonds 1 zou

investeren?

We pakken weer dezelfde investering van 350.000

euro.

Je rente jaarlijks, gegarandeerd netto, is 8%.

Je looptijd drie jaar.

Geen risico op onbepaalde tijdsdingen.

Geen onverwachte uitgaven of kosten tussendoor.

Alles is hier echt netto.

Dan zie je dat je in jaar 1

je inlegde 350.000 euro, je rente netto

28.000 euro.

Groeit je vermogen al naar 378.000 euro.

In jaar 2 krijg je weer 28.000

euro rente.

Groeit je vermogen naar 406.000 euro.

En in jaar 3 krijg je weer 28

.000 euro rente op jaarbasis.

En is jouw vermogen uiteindelijk gegroeid naar 434

.000 euro.

Dat betekent dat je in drie jaar tijd

een vermogensgroei hebt van 84.000 euro.

Zonder dat je de stress hebt van huurders

die naar de huurcommissie stappen.

Onverwachte uitgaven, overheidsbeleid wat verandert.

Noem maar op, netto is netto.

Indirect investeren in vastgoed, hoe begin je daar

nou mee?

Stap 1 is heel erg belangrijk.

Doe goed onderzoek naar welke manier van indirect

investeren je wil gaan doen.

En zorg ook dat je goed de concepten

begrijpt die daarachter liggen.

Dus op het moment dat jij bijvoorbeeld in

een crowdfund platform gaat investeren.

Zorg dan dat je goed weet hoe dat

allemaal aan de achterkant werkt.

Dus als we kijken naar het Fortus Brits

Fonds.

Dat is dus een obligatiefonds.

Dat betekent investeer je bij ons.

Dan krijg je daar obligaties voor terug.

Je krijgt rente over die obligaties.

En Fortus leent het geld uit aan projectontwikkelaars.

Die weer woningen transformeren voor de verkoopmarkt.

En omdat we geld uitlenen aan verschillende leningnemers.

Vermindert dit ook weer het risico op je

investering.

En dat is dus ook goed om over

na te denken.

Als je in crowdfund gaat investeren of via

een crowdfund platform.

Investeer je in één project en ben je

dus afhankelijk van dat ene project.

Ga je in een vastgoedfonds wat vervolgens jouw

investering weer verdeelt.

Dat betekent dus ook dat het risico weer

geminimaliseerd wordt.

Doe ook goed een stukje onderzoek naar de

markt.

Kijk dus goed naar de markt waar het

fonds in investeert.

Zoals jullie hebben kunnen zien is op dit

moment met de huidige rentes en de huidige

regelgeving.

De buy to let markt bijvoorbeeld in Nederland

niet meer zo heel erg interessant.

Kijk dus goed naar welk segment het fonds

zich opricht.

Dus ga je is er bijvoorbeeld een fonds

wat hogere rendementen aanbiedt.

Maar wat zich richt op het verhuren van

woonruimte.

Dan moet je echt goed nagaan of dat

allemaal wel klopt.

Als we dus kijken naar Fortus heb ik

jullie al eerder verteld.

Dat wij ons dus richten op echt dat

stukje projectontwikkeling.

Omdat in de verkoop van woningen daar zit

nog dat stukje winst wat behaald kan worden.

En dat is ook heel mooi terug te

zien in een concreet voorbeeld.

Van een project wat we onlangs gefinancierd hebben.

Hier hebben we het over een grote woning

in Rotterdam.

Die op dit moment getransformeerd wordt naar zes

kleinere woningen.

Als we kijken naar de totale investering van

die belegger.

En dan heb ik het over zowel het

aankopen van het vastgoed.

Als de rente over de leding.

Als de verbouwing.

Dan komt die uit op een totale kostenpost

van 977.000 euro.

Als eerste investering.

Vervolgens zien we dat alle appartementen al verkocht

zijn.

Terwijl het project nog ontwikkeld wordt.

En die appartementen zijn bij elkaar verkocht voor

een bedrag van ruim 1,7 miljoen euro.

Dat betekent dat deze projectontwikkelaar echt een hele

grote winstmarge heeft op dit project.

En dit laat dus zien dat in de

projectontwikkeling nog wel die winsten te behalen zijn.

En daarom kan je er ook van uitgaan

dat op het moment dat er een lening

uitgegeven wordt.

Aan een projectontwikkelaar die zich op dit segment

richt.

Dat het gewoon een redelijk veilige investering is.

Het risico is echt laag.

Omdat de winsten die behaald worden in dit

marktsegment nog heel erg hoog zijn.

Dus de leningnemer zal altijd zijn lening weer

kunnen aflossen.

Op het moment dat het project klaar is.

Omdat die winstmarges echt hoog genoeg zijn.

Investeren in vastgoed gaat natuurlijk nooit geheel zonder

risico.

Dus belangrijk ook als je indirect gaat investeren

in vastgoed.

Dat je vooraf bedenkt hoeveel risico ben ik

bereid te lopen.

En op het moment dat je dus een

fonds gaat selecteren.

Of een crowdfund project gaat selecteren.

Kijk dan dus ook echt heel erg goed

naar wat zijn de risico's die ik kan

lopen.

En hoe worden die geminimaliseerd.

En hoeveel risico ben ik vervolgens bereid om

te lopen.

Want vaak worden er hele hoge en mooie

rendementen beloofd.

Maar ook in het beleggen in vastgoed geld.

Hoe hoger het rendement, hoe hoger ook het

risico is.

Dus denk daar heel erg goed over na.

Hoeveel risico ben je bereid te lopen.

En het geld dat je investeert.

Stel dat het verkeerd gaat.

Kan je dat geld dan ook missen?

Als we kijken naar het minimaliseren van risico's.

Waar moet je dan naar kijken?

Bij Fortus hebben we bijvoorbeeld een stichting obligatiehouders.

Dit is een orgaan dat staat helemaal los

van de BV waarmee Fortus de leningen ophaalt.

Dat betekent dat de stichting obligatiehouders.

Die staat echt voor het belang van de

obligatiehouders.

Zij behartigen de belangen van de obligatiehouders.

Dat betekent dat alle zekerheden die wij vestigen

bij de leningnemer.

Die worden allemaal ondergebracht in die stichting.

Op het moment dat een leningnemer zijn lening

niet meer kan aflossen.

Dan kan de stichting gaan bepalen om die

zekerheden in te zetten.

Om vervolgens ervoor te zorgen dat die lening

alsnog wordt afgelost.

Dat is gelijk een mooie brug naar zekerheden.

Want over welke zekerheden hebben we het dan?

Een hele belangrijke zekerheid bij indirect beleggen in

vastgoed.

Is de eerste hypothecaire zekerheid.

Vastgoedfondsen die zich bezighouden met investeren in vastgoed.

Die zullen op het moment dat ze veiligheid

willen inbouwen.

Een eerste hypothecaire zekerheid vestigen.

Een hypothecaire zekerheid houdt in.

Dat op het moment dat een financier.

Fortus in dit geval een lening uitgeeft.

Zij het recht van eerste hypotheek op het

pand hebben.

Dat betekent dat als een leningnemer zijn lening

niet meer kan aflossen.

Dat Fortus kan besluiten om vervolgens het pand

te veilen.

Om met de opbrengsten van die veiling alsnog

de lening af te kunnen lossen.

En in dit geval bij Fortus wordt die

zekerheid ondergebracht in de stichting obligatiehouders.

Dus dat betekent mocht er op wat voor

reden dan ook iets met Fortus gebeuren.

Dan staan die zekerheden altijd veilig in die

stichting.

Maar wij kijken niet alleen maar naar de

eerste hypothecaire inschrijving.

Of de eerste hypothecaire zekerheid.

Wij laten de leningnemers ook altijd nog een

persoonlijke en zakelijke borgstelling tekenen.

En waarom doen we dat?

Het is ook belangrijk om te kijken als

je investeert in een fonds.

Hoeveel procent van de waarde zij financieren.

Het kan bijvoorbeeld zijn, ik had het bij

de buy to let over.

Dat je als investeerder 70% ten opzichte

van de waarde van het pand.

Kon lenen bij een bank.

Bij Fortus pakken we het iets anders aan.

Want bij Fortus richten we ons natuurlijk op

die projectontwikkeling.

En dat betekent dat we bij Fortus kijken

naar de eindwaarde van het pand.

Dus wij financieren maximaal 80% van de

eindwaarde van het pand.

Dus de waarde van het pand in verbouwde

staat.

Als wij een eerste hypotheek rechtvestigen op het

pand wat nog niet verbouwd is.

Dan is die waarde natuurlijk lager dan de

eindwaarde.

Dus dat betekent dat stukje wat we eigenlijk

missen aan zekerheid.

Dat halen wij bij die leningnemers zelf.

Onze leningnemers zijn altijd ondernemers.

En dat betekent dat we kijken naar een

stukje zakelijke borgstelling.

En een stukje privéborgstelling.

Dus bij privéborgstelling moet je kijken naar de

waarde die ze nog in hun eigen koophuis

hebben.

Of misschien hebben ze ander vastgoed in bezit

waar nog waarde in zit.

Wat we naar ons toe kunnen trekken.

En bij de zakelijke borgstelling gaan we kijken

naar de eventuele waardes in het bedrijf.

Die we naar ons toe kunnen trekken op

het moment dat de lening dus niet afgelost

wordt.

Laagste belangrijk punt om naar te kijken op

het moment dat je kiest voor hoeveel risico

je wil lopen.

Is dus ook, kies ik voor een crowdfund

project waarbij ik al mijn geld op één

project zet.

Of ga ik liever voor een spreiding.

Dat is echt een belangrijk verschil.

En check dat dus goed op het moment

dat je kiest voor een bepaalde investeringsvorm.

In indirect investeren zijn natuurlijk heel veel verschillende

soorten smaken aan fondsen.

Aan manieren om indirect te investeren.

Dus hoe selecteer je nou de beste aanbieder?

Doe als eerste gewoon heel erg goed onderzoek

en kijk naar welk product bij jou past.

Maar ook of die aanbieder gewoon goed bij

jou past.

Hebben ze kennis van de markt?

Weten ze waar ze mee bezig zijn?

Allemaal dingen waarbij je dus ook kan gaan

nagaan van ja weten ze gewoon echt wat

ze doen?

En is mijn geld daar veilig?

Want eigenlijk wil je dat weten op het

moment dat jij indirect gaat investeren in vastgoed.

Is mijn geld veilig bij die aanbieder?

En dat doe je in eerste instantie om

ja toch door te kijken naar bepaalde vastigheden.

Dus zorg dat je goed kijkt of ze

echt weten waar ze mee bezig zijn.

Daarna is het belangrijk om te kijken naar

hun track record.

Hebben ze in het verleden al succesvolle fondsen

opgericht?

Of zijn ze misschien op andere gebieden heel

erg succesvol geweest?

Hebben ze verstand van het product waar ze

mee bezig zijn?

Omdat ze daar al heel erg lang mee

werken.

Hebben ze daar veel kennis van?

Allemaal segmenten waar je naar kan kijken om

te kunnen beoordelen.

Is dit gewoon een solide investering?

Een ander belangrijk punt om naar te kijken

zijn er verborgen kosten.

Als je kijkt naar advertenties van fondsen dan

staan er altijd hele mooie rendementen.

Maar kijk heel erg goed naar de kleine

lettertjes.

Staat er gegarandeerd rendement of staat er geprognotiseerd

rendement?

Als het tegenvalt krijg je dan wel je

geld terug of niet je geld terug.

Dus heel erg belangrijk om niet alleen maar

op het rendement af te gaan.

Wat in een afbeelding of in een advertentie

gepubliceerd staat.

Maar kijk echt heel erg goed naar de

kleine lettertjes daaronder.

Bedenk ook hoe lang je je geld wil

vastzetten.

We hebben het over open-end fondsen gehad,

over closed-end fondsen.

Als we kijken naar de obligaties bij Fortus

dan is een looptijd daarvan drie jaar.

Dus bedenk ook van tevoren heel goed hoe

lang wil ik mijn geld vastzetten.

En dat is wel het mooie aan indirect

investeren in vastgoed.

Want we hebben het natuurlijk gehad over de

tijdelijke huurcontracten die niet meer mogelijk zijn.

Met indirect investeren in vastgoed teken je wel

altijd voor een bepaalde tijd.

En dat maakt het ook weer heel prettig

dat je dus gewoon weet.

Als ik hiervoor drie jaar teken dan krijg

ik over drie jaar weer beschikking over dat

vermogen.

En kan ik er dan weer mee beslissen

wat ik ermee wil doen.

En tenslotte iets wat ik zelf heel erg

prettig vind als aanbieder van een fonds.

Maak een persoonlijke afspraak.

Wij vinden het heel erg prettig om onze

investeerders gewoon persoonlijk te spreken.

Omdat je dan ook als investeerder zijnde heel

goed kan beoordelen.

Past dit bedrijf nou echt bij mij?

Indirect investeren is gewoon anders omdat je niet

dat vastgoed zelf in bezit hebt.

En daarom ga je dus op zoek naar

andere dingen.

Om toch dat gevoel van controle en veiligheid

te krijgen.

En dat doe je ook gewoon om echt

goed kennis te maken met het bedrijf.

En vaak zegt je onderbuikgevoel op dat moment

ook al genoeg als het klopt.

En je gevoel is goed dan is het

vaak ook goed.

Nou tot slot is het natuurlijk ook belangrijk

als je indirect in vastgoed investeert.

Om dan ook gewoon je rendementen in de

gaten te houden.

Zeker als je in verschillende fondsen investeert.

Of misschien doe je wel een beetje in

crowdfunding en een beetje in fondsen of andere

manieren.

Maar hou gewoon maandelijk je administratie bij.

En check of je elke maand netjes al

je rentes ontvangt.

En hou ook de groei van je vermogen

bij.

Nou de toekomst van vastgoedbeleggen.

Wat gaat de toekomst in Nederland ons brengen?

Ja dat is natuurlijk heel erg moeilijk om

te zeggen.

We zien echt nu een hele duidelijke verschuiving.

Dat de overheid heel erg veel grip op

die markt probeert te krijgen.

Je ziet dat ze eigenlijk de particuliere belegger

die echt die bij-to-let investeringen doen.

Dat ze die eigenlijk op dit moment liever

niet op de markt hebben.

Daarnaast zien we nu ook dat de rentes

heel erg hoog zijn.

De aankoopprijzen zijn hoog.

En dat maakt ook de variabelen om echt

in die bij-to-let markt te stappen.

Maakt dat minder interessant.

Dus als je echt kijkt wat is daar

in de toekomst.

Ja dan denk ik dat je echt nu

moet wachten met het aankopen voor de verhuur.

Dus wacht tot de koopprijzen dalen.

Wacht tot wet en regelgeving wellicht verandert weer.

En de huurprijzen of minder gereguleerd zijn.

Of dat de wet en regelgeving daarin weer

wat vrijer wordt.

Maar op dit moment is het gewoon niet

interessant om iets aan te kopen voor de

verhuur.

Omdat de cijfers gewoon niet kloppen.

Ga je dus kijken naar die projectontwikkeling.

Dan liggen daar dus wel heel erg veel

kansen.

Omdat we nu die krapte hebben op die

woningmarkt.

Er is heel veel behoefte aan extra woningen.

Er is echt een woningnood.

Dus de prijzen zijn ook best wel hoog.

Dus daar ligt op dit moment wel je

winstmodel.

Maar niet om dat als particuliere belegger zelf

te doen.

Dan moet je het echt op een indirecte

manier doen.

En wil je dat nou heel graag doen.

En wil je kennis maken met Fortes.

Dan kan je heel makkelijk met ons een

afspraak maken.

Wil jij indirect investeren in een vastgoed.

Dan ben je van harte welkom om met

mij een afspraak te maken.

Kan heel gemakkelijk via onze website www.fortes

.nl Of stuur een mailtje naar info en

fortes.nl En de koffie staat altijd voor

je klaar.

Bedankt voor het kijken naar mijn masterclass.

Ik hoop dat je er iets van geleerd

hebt.

Ook al is buy to let op dit

moment misschien niet echt heel erg interessant.

Wellicht heb ik je wel op ideeën gebracht

om misschien over een paar jaar een pand

aan te kopen voor de verhuur.

En ik hoop natuurlijk ook heel erg dat

je nog wel de kansen ziet van investeren

in vastgoed als product.

Maar dat nu op een andere manier doet.

En ja, dus door indirect te investeren in

vastgoed.

En dan hoop ik natuurlijk dat ik je

heel graag mag verwelkomen.

Maar heel erg bedankt voor het kijken.

En ik hoop dat jullie er iets van

opgestoken hebben.