Original subtitles

Привет, маленький. Вот свое жилье. Да?

Тильт из-за того, что, ну вот, когда тебе было 6 лет, если бы ты тогда свои

300 рублей в крипту вкинул, то сейчас был бы с квартиркой.

Понимаю. За последние десятилетия стоимость недвижимости во многих странах

мира выросла настолько, что собственное жилье для многих стало просто

недостижимой мечтой. Мы с вами в одной лодке посреди моря непонятного и

дорогого жилищно-ипотечного говна. Поэтому сегодня я решил исследовать и

показать вам, как все это работает.

почти бесплатно, стали стоить десятки миллионов рублей.

Как ипотека из инструмента приобретения жилья стала добровольным крепостным

правом? Почему в принципе собственное жилье стало менее доступным по всей

планете? И будет ли у поздних миллениалов и зумеров хоть когда-нибудь

шанс на свой собственный бетонный уголок? Садитесь и берите чай,

проверяйте подписку на канал и бейте в колокол, ведь наше жилищное исследование

начинается! Конечно же, большое спасибо китайским танцорам и Sugar Mommies and

Sugar Daddies Boosty за поддержку меня и моего канала.

Это неприкасаемые деньги.

Это деньги, которые лежат и греют мне душу. Если их забрать... Если вам вдруг

кажется, что это вы дурак, который не умеет распоряжаться деньгами, а на

квартиру можно легко накопить без кредитов и ипотек, например, отказаться

от покупки всяких глупостей, не покупать себе кофе и штопать носки, то нет, это

не так. Нормально все с вами. Смотрите, по данным исследования премии Урбан, в

среднем, с учетом местных зарплат и стоимости жилья, на однокомнатную

квартиру в новостройке жителями... накопит за 6,8 года на

двухкомнатную квартиру за 10,4 года и на трехкомнатную квартиру ну всего

лишь почти за 14 лет

При этом расчет основан на крайне нереалистичном предположении, что

человек откладывает всю свою среднюю зарплату, не тратя на свою жизнь ничего.

Это вот ты в детстве думал, что если зарплата 10 тысяч, то за 3 месяца 30

тысяч накопится. Вот тут такой же принцип. Но даже так, все равно как

будто бы звучит неплохо, то есть накопить-то можно оказывается. Это

сработает, но только если цены на бетон замрут. А если динамика роста цен на

квартиры будет такая же, как сейчас, то мы с вами сможем накопить на квартиру.

Никогда. За последние 10 лет жилье дорожало в среднем на 13% в год.

Вторичка на 9, новостройки на 15-16.

Вот оно, среднее получилось.

А инфляция и средние доходы росли примерно на 6,6% в год. А теперь просто

эти официальные данные столкнем лбами.

Давайте посчитаем. Присмотрели мы с вами однушку рядом с ВВ и пивнухой в

спальничке и начали на нее откладывать. Первые пару лет будет казаться, что цель

близко. Накопления прям собираются. Мы собираем стартовый капитал, зарплата у

нас постепенно растет, накопления прям пухнут. Но вот на четвертый год

происходит обидное.

Квартира начинает методично от нас убегать. Почему?

А потому что 13% роста цены в год от огромной стоимости квартиры это сотни

ты... рублей а то и миллионы а наши собственные сбережения прирастают только

от жалких отчислений зарплаты ну или если мы ничего не едим и не живем то от

всей нашей зарплаты и этого все равно будет мало

Квартира дорожает за год на сумму, которую мы физически не можем скопить.

Примерно к концу шестого года, когда нам уже вот-вот-вот-вот должно было хватить

на эту однушку, у нас будет примерно половина необходимой суммы. Половина от

ее новой цены. К концу пятнадцатого года накоплений наш сарай в деревне будет

забит толстенными пачками денег, но стоимость квартиры к этому моменту

вырастет в шесть раз. Нам на покупку в этот момент будет не хватать в два раза

больше денег, в тот момент, когда мы решили начать копить.

Окей, ты скажешь, но это сейчас рынок бешеный, чё по нему мерить-то? Хорошо,

давайте убавим агрессию рынка в два раза. Теперь цены растут на 6% в год.

Магия сложных процентов всё равно нас уничтожит.

Однушка, на которую мы должны были накопить где-то за 6 небольшим лет,

достанется нам за 9 лет. Всего лишь 3 года дополнительно не есть и не спать.

На двушку, на которую бы мы копили 10,5 лет в утопичном варианте, нам

потребуется 18 лет.

Из-за того, что 10 лет цена квартиры ползла вверх, нам потребуется 8

дополнительных лет, чтобы покрыть эту разницу. Трешка с базовым сроком в 14

лет никогда...

не станет нам доступна. Какой тут вывод? Если вы посчитали, и вы можете накопить

на квартиру за 3-5 лет, то вы обгоните рынок. Можете попробовать. Но если ваш

план, как у большинства, растягивается на 10 с лишним лет, даже не пытайтесь.

Копить здесь на свои, это как бежать вверх по эскалатору, который вниз едет

быстрее, чем вы бежите. Не ебите голову, короче себе.

Финансовые возможности большей части населения не позволяют купить новое

жилье без ранее унаследованного или ранее купленного жилья именно поэтому

люди лезут в ипотеку потому что она фиксирует цену но об этом чуть позже

сначала мы разберем почему жилье вообще дорожает они дешеве

Со стороны может показаться, что цены на квартиры это результат заговора жадных

застройщиков, которые сидят где-то в башне в Москва-Сити, курят сигары из 100

долларовых купюр и так надменно посмеиваются, ставя цены от балды. Но,

блин, нет.

Если бы проблема была только в чьей-то жадности, рыночек уже бы давно все

порешал. Правда в том, что недоступность жилья это глобальный экономический

пиздец. Мир меняется. Это происходит в Лондоне, Нью-Йорке, Сиднее, Москве и

Дубае. Жилье становится роскошью везде.

Отчет Международного валютного фонда Global Housing Watch фиксирует, что

последние 20 лет по всему миру жилье синхронно растет в цене, опережая этим

ростом рост реальных зарплат. Да блять!

Давайте я сейчас распишу поминутно, из чего вообще складывается цена нашей с

вами будущей конуры в 28 метров на окраине города. И самое главное, почему

цена этой конуры постоянно растет. Все буду приводить на наших руреалиях, чтобы

воспринимать это все было проще. Есть несколько факторов.

Фактор первый. Это городской пылесос. Вообще логично, что если Россия самая

большая страна в мире, то уж земли-то у нас должно быть достаточно.

Вон, вон поле, бери, строй там себе дом и там живи, правильно?

Да, земли у нас действительно завались, и мы действительно можем купить себе где

-то вот кусок степи или кусок леса, ну прям за копейки. Дело все в том, что мы

не захотим там жить. Мы хотим жить там, где есть работа, есть кофе на

миндальном, доставка продуктов за 15 минут, нормальные боль... нормальные

школы покупая квартиру мы покупаем не только бетонный стены и потолок но мы

покупаем доступ к инфраструктуре и к емкому рынку труда мы тут не из ряда вон

человечество по всей планете массово съезжается в города по данному он почти

70 процентов населения планеты к 2050 году будет жить в городских районах

создавая до 80 процентов мирового ввп а в россии у нас этот процесс он еще

жестче мы с вами прямо сейчас без особых усилий можем купить себе трехкомнатную

квартиру в Иркуте за 150 тысяч рублей.

Но что-то мы с вами не ломанулись в Иркуту, правда? Из-за разницы в

зарплатах и уровне жизни несколько крупных городских агломераций, такие как

столицы, Краснодар, Новосиб, Воронеж, они оттягивают население из малых и

более убыточных городов, работая как гигантский пылесос. Потому что город это

магнит, а крупный город это и магнит, и пятерочка.

Запомните мои слова.

И вот тут какая штука. Хорошие локации тянут к себе людей.

Но земля внутри этих хороших локаций не масштабируется. Нельзя заспавнить или

произвести больше свободной земли внутри МКАДа или в центре Питера. Спрос на

жилье в этих городах растет по экспоненте. Ведь все хотят приехать,

заработать побольше и жить получше. А земли больше не становится.

Рынок работает так, что когда спрос бесконечен, а предложение конечно, цена

у**ла. летает в небеса. Девелопер покупает кусок заброшенной промзоны под

застройку не за миллионы, а за десятки миллиардов рублей.

И эта астрономическая стоимость земли закладывается в каждый квадратный метр,

за который нам предстоит заплатить еще до того, как на стройку приедет первый

прораб покурить, посмотреть, что тут вообще где.

Второй фактор это кадровый голод и поистине золотая арматура. Окей,

допустим, вот землю мы купили, да? Надо строить. А чтобы построить дом...

Ну, мы же не куп из грязи в Майнкрафте строим. Нам нужен бетон, арматура,

лифты, насосы и самое главное люди, которые из всего этого соберут дом.

Вспомните 20-22 годы. Сначала пандемия порвала всю мировую логистику, а потом

цепочка экономических кризисов, рост издержек, грянули санкции и появился

энергетический кризис. По данным Росстата и Национального объединения

строителей, с конца 20-го по 24-й год в России общая себестоимость строительства

одного квадрата... метра жилья выросло более чем на 60%. Если, ну, условный

кирпич и цемент мы делаем сами, хотя они тоже растут и по 10, и по 15% в год,

потому что дорожает логистика, то все, что инженерное и чуть сложнее, это уже

боль. Повторюсь, мы же не коробку из грязи в Майнкрафте строим, мы строим

большое сложное здание.

Старый, ну чё ты?

Скоростные лифты, насосы для воды, системы пожаротушения. Это все сложные

инженерные конструкции. И раньше нам это все поставляли условные официалы,

например, Отис и Денфас. Сейчас же это параллельный импорт с конскими наценками

или китайские аналоги, которые тоже еще надо привезти и самое главное рабочих

обучить с ними работать.

Тарелочку горохового супа.

Вилкой. И даже если условные цены на условный металл резко откатываются вниз,

застройщик не бежит скорее снижать цены на квартиру. Потому что всю его выгоду

могли и сдержки на логистику сожрать, например.

Но максимум, что он может вам в такой ситуации предложить, это какими-нибудь

бонусами посыпать. Скидка на подземную парковку. Еще туда же к цене персонал.

Возможно, у вас в голове застрял такой стереотип из нулевых, что на стройке

работают дешевые рабочие силы в виде мигрант. Но дешевых рабочих больше

про... практически не существует. Данные Минстроя РФ фиксируют дефицит кадров в

строительном секторе в виде 200, а то и 300 тысяч человек.

И только за 2024 год официальная зарплата в строительном секторе выросла

почти на 15%. Из-за слабого рубля мигрантам стало не настолько выгодно

работать в России.

Плюс часть отечественных строителей ушла на заводы ВПК и выполнять другие

государственные задачи за большие деньги. В итоге, чтобы сегодня заманить

на стройку нормального монолитчика, крановщика или сварщика, придется

раскошелиться на 100, 150, а то и 200 тысяч рублей в месяц. А высококлассные

инженеры, они стоят еще дороже.

Их еще и в стране очень мало. Из чьего, по-вашему, кармана этот зарплатный

праздник обслуживается?

Правильно, из нашего.

Тяжело. Все ложится в цену нашего с вами будущего человейника. Но это еще не все.

Есть третий фактор.

Бюрократия, монополии и социальная нагрузка. Вы думаете, девелопер, он что,

он просто поле купил и бетон начал лить? Нет. Перед этим он проходит многолетние

круги бюрократического ада. Перевод земли, согласование архитектурного

облика, экспертиза грунта. Еще. Но одно неприятное и дорогое удовольствие – это

технические условия на подключение к сетям. Мы же хотим не просто бетонный

скворечник. Мы хотим, чтобы в нем была вода, чтобы в нем было электричество,

чтобы в нем было тепло. Это же все от города идет.

Соответственно, все городские водоканалы, электросети, котельные

выставляют шикарный список требований к застройщику. И сверху чудовищные счета

за подключение их новых ЖК к изношенным городским сетям. И это монополия. Вы не

можете поторговаться. Условный водоканал. Он в городе один.

Более того, город вешает на застройщика так называемую социальную нагрузку.

Мэрия говорит девелоперу, ты, короче, чел, хочешь тут построить новый ЖК на

5000 квартир?

Здорово, давай, строй. Но еще, пожалуйста, построй-ка этому ЖК школу,

детский садик. Еще было бы неплохо, ну, где-нибудь местечко под поликлинику. И

развязочку транспортную не забудь, кстати, да, тоже.

А потом все это на баланс города передай, ок. А знаете, сколько стоит

сейчас построить современную школу?

от полутора миллиардов рублей грубо говоря по данным рбк недвижимость и

расчетам минстроя на 2024 год более 50 процентов всех затрат полной

себестоимости строительства жилья в россии вообще не связаны непосредственно

со строительством и стройматериалами это земля подключение к сетям социальная

инфраструктура кредитная нагрузка и налоги то есть мы с вами покупай себе

студию 28 квадрат на 38 этаже рядом с полем, мы оплачиваем новую школу для

всего района, прокладку магистральной трубы теплосети и кучу человек-часов от

бюрократов. Заебись! Ну и четвертый фактор роста цены жилья. Это вот чистая

база, которую не понимает 90% покупателей. И я до того, как сел делать

этот ролик, тоже ее не понимал. До 2019 года в России работала удалевка. Можно

было отнести живые деньги застройщику на этапе котлована. И застройщик...

Застройщик строил дом на вот эти наши бесплатные деньги, по сути. За это он

давал нам шикарную скидку, потому что хата с котлована, она стоила на 30, а то

и на 40% дешевле той, которая будет в этом же доме после того, как он

построится. Вау!

Главный минус был один. Если застройщик окажется вором или банкротом, мы

становились обманутым дольщиком, стоящим у мэрии вот с этим жалостливым плакатом

«Меня выебали, помогите», при этом платящим ипотеку за воздух.

Государство... посмотрела на это все и сказала, хватит. И ввело проектное

финансирование и эскроу-счета. Переход на эскроу-счета был инициирован

правительством, Минстроем и ЦБ РФ, чтобы защитить граждан от недобросовестных

застройщиков. И этот переход полностью перекроил экономику стройки. Раньше мы

несли деньги прям застройщику. Он их брал и покупал кирпичи. Теперь мы

приносим деньги застройщику, но как бы не ему, а в банк. Так, не понял. На его

специальный эскроу-счет. Деньги там лежат замороженными до конца стройки

Проценты нам никакие с них не капают Так, не понял На какие шиши тогда строит

застройщик? Ну, на свои Плюс на кредитные бабки, которые он взял у того

же банка Но уже под рыночный процент Так, не понял То есть банк получил наши

деньги для своей оборотки, например, бесплатно А застройщик у него Взял

кредит под процент банк в шоколаде. А, понял.

И весь банковский процент по кредиту за 3-4 или за 8 лет стройки девелопер

вложит в цену квадратного метра своего нового дома.

Реформа эта прибавила к стоимости жилья по разным оценкам от 5 до 15%. И еще

один банковский нюансик тут есть.

Банковские ковенанты. Вы задавались вопросом хотя бы раз по-любому. Ну вот,

ну... Упала цена, упал спрос.

Че застройщику на 30% цену не сбросить и не скинуть эти квартиры? Они же у него

мертвым грузом стоят. А потому что ему может запрещать это сделать банк. Когда

банк выдает застройщику миллиарды на стройку, в их договоре прописана каждая

мелочь. Там жесткая финансовая модель. Например, застройщик может не иметь

права продавать квадратные метры ниже определенной цены. Иначе банк признает

проект дефолтным, остановит финансирование.

отберет бизнес застройщику буквально выгодно сидеть на пустых квартирах

давать нам кухню в подарок кладовку подарок скидку на подземную парковку но

только не ронять цену самой квартиры ну и наконец еще один из важнейших факторов

роста цены жилье превратилось из крыши над головой финансовый актив в мире где

обычную валюту жрет инфляция акции скачут а крипта это казино капиталы ищут

тихую гавань квартира становится

И я даже ненавижу говорить...

И это глобальный тренд. ООН даже об этом доклад выпускала. В США, например,

огромные корпорации типа Blackstone скупают целые районы домов под аренду,

вымывая с рынка возможности для молодых семей купить свое жилье. У нас это

работает еще и на уровне народных инвесторов. В эпоху раздачи дешевой

льготной ипотеки, это 20-23 годы, люди кинулись скупать инвест-квартиры. Взять

три студии на этапе бетона или котлована, поплатить дешевую ипотеку, а

потом эти студии продать в два раза дороже? Да это же база.

Многие, у кого были деньги, так и делали. И что происходит сейчас?

По данным аналитики РБК недвижимость за 2024-2025 года, доля инвестиционных

сделок в новостройках рухнула. Вместе с количеством сделок по уступке прав.

Люди, которые нагребли вот этих инвестиционных квадратных метров, теперь

столкнулись с проблемой. Некому их продать. Потому что денег у населения на

руках немного.

А ипотека теперь буквально заградительная. Ну ставка там большая.

Много переплатишь. По данным Дом РФ, в России сейчас строится 110 миллионов

квадратных метров жилья, из которых не распродано около 70%. Конечно, это

отчасти нормально, с учетом того, что многие квартиры еще строятся. Но это уже

рекордный показатель. И при этом, по разным оценкам от разных экспертов, в

стране прямо сейчас пустуют от миллиона до полутора миллионов квартир. Они

просто стоят. Владельцы не могут их выгодно продать и не могут их выгодно

сдать, так, чтобы отбивать и по... платежи деньгами от аренды миллионы

квадратных метров и сотни тысяч квартир стоят пустыми обычные чуваки и чувихи

которым нужна квартира чтобы не знаю семью свою например создать и родить

детей не могут ее купить потому что весь этот праздник льготных ипотечных

спекуляций за четыре года очень сильно взвинтил базовые цены а теперь эти цены

еще и забетонированы банками подведем промежуточные итоги по ценнику жилья

почему жилье такое дорогое и не спешит дешеветь что мы хотим жить в центре

цивилизации они в лесу воронеж центр потому что себестоимость бетона

импортных установок и рабочих рук постоянно растет потому что больше

половины стоимости квартиры это бюрократия и проценты банком и потому

что множество людей использовали квартиры как актив для парковки кэша в

итоге квартиры сегодня это совместный музыкальный альбом банка девелопера

мэрии поставщика бетона и инвестора платим за релиз музыка альбома кстати мы

как мы уже посчитали в первой главе если бы мы попытались собрать деньги и купить

это все из своих мы бы порвались пополам наверное для 90 процентов населения

планеты купить жилье за наличность также невозможно как ну типа завтра на марс

летать именно поэтому был придуман инструмент который позволяет нам прямо

сейчас получить то на что у нас не хватает денег правда обменяв на этот 30

лет нашего будущего встречаете ее величество ипотека

Today's subject.

Нам говорят, братик, хочешь хату за 12 лямов? Да мы знаем, что у тебя 12 лямов

нету. Давай такая схема, ты три наскребешь, а остальное мы за тебя

заплатим. Ты нам просто будешь это отдавать 30 лет, ну по 80 тысяч будешь

платить. Ты же сейчас квартиру за 50 снимаешь, ну накинешь 300, зато платить

будешь за свое. Как тебе схема? А звучит выгодно. Но выгодно ли?

Полезли под капот, посмотрим, как работает ипотечная система. Начнем с

иллюзии своего жилья. Нам может... что мы ну подписали там пару бумажек и все

хата наша но не технически ипотека состоит из трех параллельных процессов

которые связывают нас по рукам и ногам мы подписываем кредитный договор договор

купли-продажи и ипотечный договор ипотека вообще это целевой залоговый

кредит целевое означает что банк не даст нам просто так чемоданы с деньгами под

обещание что мы точно застройщику их отнесем нет деньги идут сразу продавцу

вся сумма

А залоговый означает, что банк рискует минимально. Согласно федеральному

закону, как только Росреестр фиксирует ваши права собственности, он

автоматически накладывает на квартиру красную печать. Обременение в силу

закона. Технически квартира наша, но по факту мы кастрированный собственник. В

большинстве случаев мы не имеем права ее продать, подарить или заложить без

письменного согласия банка. С этого момента банк наш невидимый сожитель.

станем платить за ипотеку, банк просто заберет у нас квартиру, продаст ее на

торгах и вернет свои деньги.

И более того, прежде чем повесить на нас этот рабский ипотечный ошейник, банк

должен оценить нас, как мясо. Ипотечный кредит одобряет не тетя Таня или тетя

Зина, которые, конечно, помогут нам заполнить бумаги.

Алгоритм. Бездушный скоринг, который в основном опирается на две главные

метрики от Центробанка. Первая метрика – это кредит к залогу. Например, Наша

хата, которую мы хотим купить, стоит 10 лямов. И мы принесли 1 лям как залог.

Получается, наш кредит это 90%. Для банка это красный флаг. Потому что чем

выше первоначальный взнос, тем меньше рискует банк. Именно поэтому ЦБ

закручивает гайки и заставляет банки требовать от нас 20, а то 30%

первоначального взноса. Вторая метрика это PDN.

Показатель долговой нагрузки. Алгоритм считает, какой процент от нашего

подтвержденного... Доходы мы будем отдавать на обслуживание всех наших

кредитов, не только нового ипотечного. Если наш ПДН выше 70%, то есть мы

получаем 100 тысяч рублей, 70 отдаем на кредиты, банку становится тупо невыгодно

давать нам деньги.

Высока вероятность, что нам нечем будет ему платить. Но вот допустим, мы прошли

все фильтры, подошли мы по всем метрикам и кредит одобрен. Дальше начнется

математическое унижение. В России абсолютное большинство ипотек выдается

саннуи... графиком платежей звучит очень странно но если на простом то это значит

что мы все 10 20 или 30 лет будем каждый месяц отдавать банку одну и ту же

сумму это же даже звучит удобно правда точно знаешь сколько надо отложить

зарплаты но внутри этого платежа заши тот самый механизм фактически по отъему

наших денег

Где сотка у меня? Наш ежемесячный платеж будет состоять из тела долга. Это

небольшой кусочек реальной цены квартиры, которую мы взяли в кредит. И

процентов. Проценты всегда начисляются на остаток долга на сегодняшний день.

Сложно, понимаю. Смотри, например, мы берем кредит ипотечный на 10 миллионов

рублей. На 30 лет. Под условные 15% годовых. Я знаю, что такую ставку хер

найдешь. Но вот представим, да? Для простоты счета.

Калькулятор вы... нам платеж в 126 тысяч четыреста сорок четыре рубля в месяц на

протяжении 30 лет каждый месяц 126 тысяч четыреста сорок четыре рубля

Наступает дата нашего первого платежа. Мы приносим в банк 126 тысяч 444 рубля.

Банк берет наш текущий долг, то есть 10 миллионов, умножает на 15% годовых и

делит на 12 месяцев. Получается, что за один месяц пользования чужими деньгами у

нас набежало 125 тысяч рублей процент. Понимаешь?

Нет, мы принесли банку 126 тысяч 444 рубля. В 125 тысяч банк просто

положит себе в карман, а 1444 рубля зачтет тело нашего долга, тех самых 10

миллионов рублей. Мы отдали 126 с лишним тысяч, а наш долг уменьшился на 3

копейки. Теперь мы должны банку всего лишь 9 миллионов 998 тысяч 556 рублей.

Мелочь. Да блять! Наступает второй месяц. Банк точно так же пересчитывает

проценты. Он берет вот этот остаток в 9 с копейками миллионов, умножает на

ставку в 15% и делит на 12 месяцев. Мы снова принесли 126444 рубля. И

процентов в этот раз набежит не 125 тысяч рублей.

Аж на целых 18 рублей меньше.

Значит, на погашение тела долга, то есть реальной цены нашей квартиры, мы в этом

месяце потратим аж на 18 рублей.

Это ползучая, безумно медленная залупа. За первые 10 лет платежей по 126

444 рубля каждый месяц мы заплатим в основной долг около 400 тысяч

рублей. А банку отдадим 14,8 миллиона процентов.

А квартирный бетон, получается, берется в сверхдорогую аренду. Если через 5 лет

платежей по 126 444 рубля мы решим, да нахуй надо.

то окажется, что мы все еще должны банку почти 10 миллионов рублей.

А теперь про общую переплату. Умножим наш платеж в 126 тысяч 444 рубля. Я уже

ненавижу эту сумму. На 30 лет. Получится 45 с половиной миллионов рублей. Мы

взяли 10 миллионов, а вернем 45 с половиной. Переплата составит 35 с

половиной миллионов рублей. Мы купили квартиру себе, а еще три квартиры и еще

полквартирки купили банку. Ебаный рот!

Раньше существовал дефек... платеж где вы каждый месяц гасили примерно равную

сумму и в долге и в процентах переплат получалось сильно меньше но от этой

практике в последнее время все больше и больше уходит потому что во первых

аннуитет приносит банку больше прибыли во вторых из за того что там сам платеж

по себе меньше аннуитентную ипотеку одобряют большему количеству

обращающихся за ней я вам больше скажу даже вот эти 15 процентов ставки Это

иллюзия. Мы придем подписывать кредитный договор и там в окошке справа наверху,

если хотя бы раз кредит подписывали, видели там ПСК.

Полная стоимость кредита. Она будет 16,8 например.

Согласно закону банк обязан указывать в кредитном договоре полную стоимость

кредита со всеми скрытыми расходами. И главная скрытая часть это страховой

рэкет. Банк заставит вас застраховать не только квартиру.

но и самих себя, вашего пса и ваши скины в доте.

Откажетесь? В договоре есть ковенант. Не выполняете условия по страховке? Хорошо,

ставка будет не 15, а 17%. Как вам? Получается, что нам придется ежемесячно

на протяжении десятков лет отстегивать какой-то страховой компании десятки

тысяч рублей за то, чтобы сохранить свою ставку по ипотеке. Здорово, да? Почему

люди на это идут? Во-первых, инфляция. 45 миллионов рублей сейчас и 45

миллионов... рублей через 30 лет, это абсолютно разные деньги. Самый простой

пример. 100 рублей в 2002 году и сейчас.

Че вы могли себе на них купить? Если вы родились после 2002, ладно, хорошо.

2010 год 100 рублей и сейчас 100 рублей. Понимаете, да? Ипотека фиксирует платеж,

а деньги обесцениваются. Сегодня 126 тысяч 444 рубля. Я ненавижу сумму 126

тысяч 444 рубля. Помогите.

Сжирают почти всю нашу зарплату а через 15 лет это может быть размер нашей

премии они могут стать эквивалентом сегодняшних 20000 а могут и не стать но

вообще вполне себе имеют к этому перспективу. Блять, какой умный, блять.

Банк очень хорошо это понимает, поэтому в первом платеже по ипотеке у нас 125

тысяч идет в проценты. Во-вторых, эту процентную мясорубку в целом можно чуть

-чуть обмануть. Если в первый год вносить сверх обычного платежа хотя бы

10 тысяч рублей каждый месяц, то все эти деньги пойдут тело долго, минуя

проценты. Каждая досрочно закинутая тысяча рублей на перспективу 30 лет

может сэкономить вам десятки, а то и сотни тысяч рублей. Еще раз, из первого

платежа по ипотеке в наш долг попадет 1444 рубля. Если бы мы положили на

тысячу больше, в долг бы попало 2444 рубля. Именно так люди

закрывают ипотеку досрочно. Они уменьшают тело долга, процентов

начисляется меньше, ипотеку становится возможно выплатить, ну типа не за 30, а

за 7 лет. Так было раньше. Вообще в досрочных платежах есть два пути.

Сокращать срок ипотеки или сокращать размер платежа. Математически выгоднее

сокращать срок.

Психологически и тактически выгоднее сокращать размер платежа. Потому что нас

уволят завтра. Пусть она лучше будет поменьше. Все равно 30 лет платить.

Профессионалы от ипотеки всегда сокращают платеж, но продолжают вносить

ту же сумму, тем самым сокращая и срок одновременно. Мы закинули там заранее

десяточку сверху.

платеж теперь не 124 тысячи 444 рубля а например 124 тысячи но платить мы

продолжаем по 126 тысяч 444 рубля

Тут давайте снимем розовые очки и выкинем вот эти учебники по финансовой

грамотности за 2018 год, когда процентные ставки по ипотеке и стоимость

жилья были не такими конскими. Все эти советы от постоянных ипотечных

практиков, да ты закидывай просто сверху по полтиннику, сломаешь вообще всю эту

ипотечную мясорубку, выйдешь победителем, через 5 лет все заплатишь.

Эта херня сейчас сработает. Квартира раньше стоила 4 миллиона, ставка была

9%, платеж у тебя выходил, ну типа 40 тысяч.

накинуть сверху еще двадцатку тридцатку там за подработки или за премию вполне

реально сегодня когда бетон на окраине города стоит 12 миллионов а ставки по

ипотеке могут доходить до 25 процентов базовый платеж составляет 120 150 200

тысяч рублей откуда ты выстричь то сверху то чет положить не есть удачи

долго продержишься этот платеж огромный уже у 90 процентов семей заберет Все

свободные деньги.

Нечего будет доложить сверху. При нынешних

конских ставках и конских ценах досрочно закрывать ипотеку стало... Очень тяжело

и практически невозможно. Современные исследования показывают, что 10 лет

назад ипотеку брали в среднем на 15 лет и закрывали ее за 7, то сейчас ипотеку

берут в среднем на 25, а закрывать ее будут не меньше 15 лет.

Тело долго стало настолько гигантским, а проценты настолько лютыми, что вот эти 5

тысяч, которые ты выкроил, там, не знаю, зубы не пошел лечить или штаны себе

запасные не купил, вот ты закинул их в досрочку. Это плевок при тушении пожара.

Поздравляю тебя.

И последнее про ипотеку, так сказать, на добив и на сладенькое. Вы думаете, банк

что, 30 лет сидит, ждет, пока мы ему выплатим все вот это по копейке? Нет.

Банк давно оборачивает ипотечных заемщиков в пластик и продает. В России

на триллионы рублей работает рынок секьюризации ипотечных долгов.

Ипотечные ценные бумаги. ИЦБ.

Смотрели фильм «Игра на понижение»? Смотрели? Молодцы, вы понимаете, о чем

речь. Не смотрели? Короче, банк берет 10 тысяч таких... Их, как мы, заемщиков по

ипотеке, упаковывает наши долги в облигации и продает их на бирже каким

-нибудь, например, пенсионным фондом или крупному капиталу. Банк очень в сжатые

сроки получит розданные нам миллиарды рублей обратно к себе на счета и пустит

их на выдачу новых ипотечных кредитов и потребительских кредитов новым

бедолагам, таким как мы. А мы на протяжении 30 лет будем финансировать

пассивный доход для какого-нибудь фонда, например.

Так еще и ипотечный механизм сраб... без эмоций если что-то пойдет не так мы

потеряем работу не сможем платить ипотеку квартиру выставят на торги мы

можем остаться без жилья без первоначального взноса и с долгом банку

и хотя все эти цифры открыты и доступны а любые ипотечные калькуляторы покажут

переплату в 30 500 600 процентов очередь что-то за бетоном особо не иссякает люди

готовы выйти рвать жилы не есть не спать и не отдавая 80 процентов своей зарплаты

за обслуживание долга, за свою квартиру. Почему же мы так маниакально лезем в эту

кабалу, вместо того, чтобы, например, просто снимать жилье? Потому что здесь

заканчивается математика и начинается кое-что пожестче.

Сафонов!

Кассу оплати, попробуй. Ипотека это финансовая мясорубка с переплатой в 300

или в 500 процентов, правильно?

Логичный же вывод напрашивается, зачем тогда вообще в это влезать? Проще же и

дешевле почти в два раза снимать квартиру. Ты еще и условия можешь лучше

получить. И как бы и хер с ним, что ты платишь не за свое. На этом моменте в

интернете обычно появляются воздушные инвесторы и финансовые

энергоспермокоучи, которые открывают Excel и начинают раскладывать тебе базу.

Посмотри на... Цифры. Ты платишь 120 тысяч за ипотеку, а мог бы платить за

аренду в центре 60, а еще 60 просто откладывать. Откладываешь эти 60 на

депозит или инвестируешь в фондовый рынок и получаешь доходность 18-20%

годовых. Еще и твой первоначальный взнос, который ты никуда не потратил, а

собрал, он тоже крутится по счетам, вкладам и инвестициям. Через 10 лет у

тебя на счету скапливается огромный капитал. Ты покупаешь ту же самую

квартиру. за кэш и плюешь в лицо ипотечным рабам аренда это свобода

ипотека это цепи как только вот эти люди договорили у них воздух кончился они

делают вдох сразу же начинают кричать другие люди из

соседней щели вылазят адепты бетонного

плеча уже они орут и бьют себя в грудь какая аренда снимая хату ты просто

оплачиваешь чужую ипотеку И буквально каждый месяц сливаешь 60 тысяч рублей в

унитаз, обогащая чужого дядю. Ох уж этот чужой дядя. Сколько дел натворил, мразь.

Ты платишь 120 тысяч за ипотеку, и это, конечно, дорого. Но ты зафиксировал для

себя цену квартиры на ближайшие 30 лет. И платеж зафиксировал вместе с этой

ценой. За 5-7 лет инфляция превратит эти 120 тысяч рублей в копейки. А твоя

любимая аренда уже взлетит до сотни тысяч. а может и до сотен тысяч что ты

тогда будешь делать что ты тогда будешь говорить более того ты вложил 2 миллиона

первоначального взноса а купил актив за 12 миллионов рублей но это вся квартира

целиком я имею ввиду ты используешь деньги банка как бесплатный кредитный

рычаг хата твоя подорожает в два раза минимум и ты станешь миллионером пока

вот этот арендатор будет мотаться с чемоданами по чужим квартирам бери

сейчас не будь лохом если Потом рефинансируешься повыгоднее. И знаете, в

чем самая большая подстава?

Математически, в сферическом вакууме, правы и те, и другие.

Но как только мы закрываем Excel и выходим в реальный мир, все немножко

начинает по-другому работать.

С адептами бетонного плеча мы, по сути, разобрались еще в предыдущей главе. При

нынешних конских ставках и перегретых ценах, вот этот вот кредитный рычаг, это

бред сумасшедшего. Тело долго стало таким гигантским, что вы не используете

рычаг, а продаете себя в рабство. Как бы с правом, конечно, досрочного выкупа

себя из этого рабства, но без возможности этого выкупа. Что касается

адептов свободы и аренды. Математически, конечно, да, они прав. По данным портала

ЦИАН, на конец 2024 года, долгосрочная доходность аренды жилья в мегаполисах

составляет примерно 5,5-6,5% годовых. Это значит, что снимать квартиру

катастрофически дешевле, чем ее покупать. Самый простой вот и

тривиальный пример. Если вы снимаете квартиру, например, так же, как и я,

можете открыть любой...

ипотечный калькулятор и посчитать, а сколько бы вам обошлась ваша же квартира

по рынку. Ну, найдете такую же в своем городе. Скорее всего, ипотека будет 2, 2

,5 или в 3 раза дороже, чем вы платите вашему собственнику квартиры прямо

сейчас.

Хуйта. Стратегия снимай квартиру, а разницу с ипотекой откладывай и

накапливай, она, конечно, на бумаге безупречно выглядит в такой ситуации.

Но, как говорил Майк Тайсон, у каждого есть план до... до тех пор, пока он не

получит по лицу.

Выясняется, на самом деле, что быть арендатором вечным, это не форма

спасения, а другая форма рабства. В теории мы, конечно, как биоробот, можем

все сэкономленные деньги, которые могли бы вложить в ипотеку, откладывать вот

четко рубль к рублю. Каждый месяц, там, на депозит, в инвестпортфель. Но на деле

оказывается, что мы, блядь, человек. Как только появляются дополнительные

свободные деньги, наш уровень жизни начинает ползти вверх. Гречка 5 рублей,

морковка. 5 рублей, картошка 5 рублей, лук 5 рублей, подсолнечное масло 5

рублей и зеленый чай 5 рублей. Покупается машина подороже, телефон

поновее и на отдых уже.

Ну, если вообще не ездили, то едете. А если ездили в Геленджик, например,

теперь едете в Турцию. То есть сэкономленные на аренде деньги

растворяются в воздухе. Конечно, что-то получится накапливать, но недалеко не

всю ту разницу между ипотекой и арендой. Ипотека это принудительная копилка.

Она заставляет изыскивать и из месяца в месяц платить средства, чтобы не

оказаться на улице. А аренда расслабляет. Через 10 лет мы с ужасом

можем обнаружить, что цены на аренду утроились за 2 месяца. На нашем депозите

при этом лежат копейки, а как бы вот этот наш долгосрочный инвестпортфель, ну

его нету. Ну вот так вышло. Потому что наш инвестпортфель, это инвестиции были

во впечатление.

В Bubble Tea, например.

Аренда же она не всегда может быть дешевой и такой дисбалансной по

сравнению с ипотекой. Вспомним осень 23 и 24 год, когда сотни тысяч людей

поняли, что ипотека им больше недоступна, а еще десятки тысяч людей

поняли, что им срочно надо куда-то переехать. Поотменялась куча ипотечных

сделок и куча людей пошла на рынок аренды. Квартиры взлетели в цене. По

данным аналитиков Домклик и Яндекс.Недвижимости, медианная цена на

аренду квартиры взлетела в крупных городах на 25-30% за год. А в Москве и

Петербурге вообще на 40% все выросло. Однокомнатные квартиры, получается,

которые сдавались за 40, стали сдаваться за 65.

В ипотеке мы все-таки фиксируем свой платеж. Да, он большой, да, он не совсем

справедливый, но он будет неизменным на протяжении долгих лет. В аренде мы

полностью зависим от настроения рынка.

изменяется инфляция? Ну, хорошо.

Позвонит хозяин квартиры, скажет, родный, на 15 тысяч больше от тебя со

следующего месяца жду, ну или... Последний понедельник нахуй живешь.

Российский рынок аренды, это, ну, дикое поле. У нас практически нет

институциональных доходных домов, то есть, чтобы прям большая контора сдавала

целый дом, как вот в Америке, например, или в Европе. Кое-где есть, но это

вообще не массовая история. Там вот на Западе, например, подписывается договор

с такой компанией, и ты 10, 15, 30 лет можешь... в их квартире жить, стены там

сверлить и так далее. Пса завести. Мы снимаем квартиру у дяди Толи, который

купил эту квартиру дочке на будущее. Дочка вырастет, захочет в этой квартире

жить. Мы отсюда сходим моментально. Конечно, у нас есть договор. Конечно,

там есть условия. Но суть это не меняет. Тебя попросят уйти, и ты уйдешь. Ну и

еще как бы дядя Толя может с ума сойти и начать каждый день к тебе приходить,

смотреть, вытер ли ты пыль на плентусах. И когда случилось, что тебя выселяют, у

тебя есть какой-то, ну допустим, месяц иногда и как бы говорят три дня у тебя и

и вот еще сумму забыл еще

Месяц у тебя есть, чтобы собрать вещи, чтобы найти другую квартиру, чтобы

заплатить риэлтору вот эту комиссию, чтобы залог новому владельцу квартиры

вот той отдать. А ты как бы вообще не планировал переезд в этом году. Но это

не от тебя зависит. Хозяин текущей квартиры решил, что тебе пора поменять

свою жизнь, значит ты будешь ее менять. При этом мы, арендники, не можем сделать

нормальный ремонт под себя. Мы не можем выкинуть этот уродливый шкаф. Мы не

можем завести собаку, потому что без животных и без детей. Мы живем в чужом

музее чужих вещей. И аренда это идеальная стратегия пока нам до 25-35

лет. Мы молоды, мобильны, меняем работу, меняем города.

Не проблема.

Доходы наши могут расти, и мы в целом можем позволить себе переезжать с одним

рюкзаком. Но давайте заглянем в будущее. Вот нам 65 лет. Мы выходим на пенсию,

размер которой я даже обсуждать сейчас не хочу. И если к этому моменту

стратегия «инвестируй разницу между ипотекой и арендой» у тебя провалилась,

а она у большинства провалится, потому что большинство люди, а не роботы,

придут кризисы, девальвации, личные ошибки, и эти сбережения сгорят, то мы

останемся с пенсией, ну типа в два... тысяч рублей, дай бог. Один на один с

рыночной ставкой аренды в 60 тысяч рублей.

И что делать? Ипотека по выгодной ставке с выгодной базовой ценой, это игра с

хэппи-эндом. Это инвестиция в свое будущее, в стабильность. И ипотека в

России сейчас, она ужасна, но она также конечна. И она также является

инвестицией в стабильность. И грабежом. Да, типа мы страдали 30 лет, куй без

соли доедали, но так или иначе, в старости оказались в своем бетонном

углу, который своим ключом... Можем закрыть. И платим, ну, только

коммуналку. Арендный же платеж бесконечен. Как только мы перестаем

генерировать кэш для владельца, ну, все, как бы, иди на теплотрассу.

Ты мне тут зачем? Люди обожают спорить в интернете, что выгоднее, ипотека или

аренда. Они бьются прям чуть ли не насмерть, кидаясь друг друга вот этими

графиками, таблицами, фактами. Это выбор в битве между мочой и говном, который ты

по сути выбираешь, какие именно риски ты будешь нести. Если мы выбираем аренду,

мы несем на себе риски инфляции, отсутствия нашей собственной дисциплины

и как бы непредсказуемости рынка. Риск в том, что мы расслабимся, перестанем

откладывать, накапливать. или наши, например, накопления сгорят, и мы через

15 лет окажемся на теплотрассе, потому что нечем платить за аренду. При этом

сейчас в моменте мы получаем и мобильность, и деньги на руках. Если мы

выбираем ипотеку, мы берем на себя риски застройщика, банка, государство. При

этом с момента, когда мы ее взяли, мы не можем болеть, мы не можем расслабляться,

мы не можем плакать. Мы принимаем на себя удар гигантской, чудовищно

разорительной переплаты и замораживаем свою свободу. Наш риск в том, что если

мы потеряем работу или потеряем возможность платить ипотеку, банк пустит

нас по миру. Зато мы фиксируем цену и покупаем железобетонную стабильность.

Сложившаяся современная система не оставляет нам адекватного, очевидного

варианта, какого-то безопасного пути. Крыша над головой становится

привилегией, за которую платятся либо свободой, либо стабильностью. Тут мы с

вами, дорогие мои, подходим к одному из главных парадоксов современности. Если

посмотреть на ряд западных... например на германию на швейцарию то люди там всю

жизнь живут арендуя жилье

но при этом не чувствуют себя такими ущемленными, как мы в том же положении.

А у нас человек готов взять три потребительских кредита для того, чтобы

заплатить первоначальный взнос, потом питаться подножным кормом из огорода

большую часть жизни, лишь бы выплатить эту ипотеку, лишь бы получить ключи от

своей квартиры. Если ты к 35 годам еще на аренде сидишь, и уж тем более ты с

семьей и с детьми по аренде мотыляешься, общество смотрит на тебя вот так.

Откуда в нас такая первобытная жажда получить собственный бетон? Ну, бля,

сколько? Немало.

Бля, ты мне мозги не иби, я спрашиваю, сколько?

Откройте любую западную книгу по финансовой грамотности.

Хоть Киосаки, хоть Шефера. Все они хором твердят, не покупайте пассивы. Дом, в

котором вы живете, это пассивный актив. Он вытягивает из вас деньги на налоги и

на ремонт. Снимайте жилье, будьте мобильны и инвестируйте в акции. Если мы

приедем в Германию, во Францию, в Швейцарию, мы увидим, что эта модель

действительно работает.

В Швейцарии доля собственников жилья составляет 42% населения. В Германии

46%. Больше половины населения богатейших стран мира. живут на аренде и

прекрасно себя чувствуют, как будто бы. Для них аренда это сервис, как подписка

на Netflix или каршеринг. А на нас посмотреть.

У нас в стране, по данным Росстата, уровень владения жильем это от 87 до

90%.

Из 10 человек у 9 какая-то недвижка есть.

Да, тут есть момент, что ты можешь быть собственником дома в деревне, в которую

нет дороги, но тем не менее, это же собственность. И как бы, а почему так?

Почему такой дисбаланс? Мы что, богачи швейцарцев? А давно?

А что-то не чувствуется как будто бы. У нас просто совершенно другая история,

другая психология и другая прошивка, которую я сегодня буду называть бетонным

геном. Для нашего человека покупка бетонной коробки в конскую ипотеку это

решение не финансовое, а экзистенциальное. Чтобы примерно хотя бы

оценить масштабы нашей страсти к собственным бетонным коробкам, нужно

посмотреть назад и оценить опыт наших родителей, бабушек и дедушек. За один

только конец 20 века государство... Экономика кинули население столько раз,

что у нас на генетическом уровне атрофировалось доверие к любым

финансовым институтам. В 91 году сгорают советские вклады. Люди всю жизнь могли

складывать туда деньги, а потом им сказали, ну...

Сорян. 98-й год. Не будет девальвации.

Твердо и четко.

Твердо и четко.

Нет. Твердо и четко. Нет. 98-й год. Дефолт. В 21-м веке. 2008, 2014,

2022. Кризисы, обвал рубля, блокировка иностранных активов. Что понял наш

обычный среднестатистический человек за эти годы? Я дивергент. Акции могут

заблокировать и превратить в бумагу. Доллары могут перестать выдавать и

продавать. Сделать незаконными их. Рубли в бан. может забрать банк рубли под

матрасом сжирает инфляция крипто это казино а казино это тоже казино по сути

единственное что выжило в результате вот этих многочисленных штормов это бетон

бетон и есть наша резервная валюта до квартира может подешеветь в долларах но

ее нельзя заморозить на бирже ее нельзя стереть как актив кнопкой delete на

клавиатуре

В нее можно зайти, в ней можно потрогать стены, в ней можно жить, ее можно сдать.

В любой обстановке ее можно сдать. Хотя бы на еду тебе с этого денег хватит. В

стране с такой экономической турбулентностью, как у нас, покупка

квартиры это не инвестиционный какой-то актив, не финансовый инструмент, а

закапывание денег в бункер. Мы переплачиваем 400, 500, 600 процентов за

финансовый антидепрессант. Хоть старость будет, где провести. Такая тема. Ну и

еще вот какая тема. Почему?

Немец, условно, спокойно живет на аренде лет 40.

Потому что, как я и говорил, там хорошо развит рынок аренды, как

институциональный бизнес.

Немец может снимать квартиру не у тети Любы, а у крупной корпорации, которая

зарабатывает тем, что сдает квартиру. И закон там гораздо лучше защищает

арендатор. Если вы платите вовремя, вас практически невозможно выселить. И я не

говорю, что, ой, вот они хорошие, а мы плохие. Нет.

Просто условия разные.

Ты можешь там жить десятилетиями. делать ремонт, заводить собак, заводить детей.

Понятно, если это по договору обозначено. Но там это можно обозначить.

Вы можете себе представить, что вы проживете на съемной квартире на одной и

той же 25 лет. Что вы родите там своих детей, что вы заведете там собаку. И за

25 лет ни разу не сможете сделать ремонт. Аренда там, в тех условиях, это

тоже стабильность. У нас же такого стабильного рынка аренды не существует.

Вот вы в своем городе знаете много контор, которые... прям вот жилье сдают.

Не тетю Зину. Прям вот организация. Я вот у себя в городе таких не знаю.

Думаю, что и вы тоже. В итоге мы арендуем не жилплощадь, а настроение,

блядь, тети Зины. И да, конечно, тетя Зина может быть милейшей женщиной. К ней

никаких претензий. Просто мы бесправный скот. Я уже говорил. У нее сегодня одно

настроение, завтра другое. А потом сыну нужна квартира. И вот в этой системе

координат, где мы, а где сын тети Зины. Конечно, ему квартиру отдадут.

Ипотека в нашей стране дает то, чего... никогда не сможет дать аренда

возможность бить гвоздь в стену там где захотел или поставить входную дверь вот

армянскую золотую на весь подъезд чтобы было видно потому что мое хочу и ставлю

и как бы о социальном давлении не будем забывать мы живем в обществе где твой

успех это материальный маркер

Один из главных маркеров это свой угол. Классическая же дорожка. Закончил

универ, пошел на работу, взял ипотеку, женился, родил детей. Приезжая на

семейное застолье, в целом иногда можно от родственников получить вопросик, а че

ж вы до сих пор снимаете, может уже пора и свою купить? Сколько можно кормить

чужого дядю? Фраза про чужого дядю это психологический террор. И особенно это

приятно, когда ваши родственники вообще не понимают как работать. рынок жилья

они живут в том что им досталось то 30 лет назад мы не можем вынести мысль что

мы обогащаем кого-то другого об этом неприятно думать об этом неприятно

говорить при этом мы почему-то легко выносим мысль что при ипотеке мы тоже

платим чужому дяди только еще и да хуя там герману грефу или андрею костину

отдавая 30 35 миллионов процентами но банк от система в системе платить не

зашкварно зашкварно платить условному борису за его инвестиционную евро двушку

в как и живешь. Вот это бьет по эго. Более того, в нашем обществе как бы своя

квартира, это еще и маркер взрослости и адекватности.

Шароебишься по квартирам и копишь деньги.

Для старшего поколения ты бомж с фантиками. А вот чел или чувиха с

зарплатой в 80 тысяч и ипотечным долгом в 10 миллионов, который он будет

отдавать еще 27 лет, вот он или она взрослый человек.

О семье думает?

Адекватный? И, наконец, на мой взгляд, самая глубокая психологическая причина

страсти к бетону. Мы живем в мире, где человек практически ничего не

контролирует. Мы не можем контролировать курс доллара, решение начальника,

ключевую ставку, геополитику, экономические кризисы. Наша жизнь

постоянно зависит от сотен внешних абсолютно непредсказуемых факторов. Это

сводит людей с ума. В этой нестабильности и хаосе квартира в

собственности — это безопасный островок.

единственная суверенная территория. Ну, вы замечали, какие двери у нас входные

ставят? 150 килограмм стали, 6 замков, стену выштрабливают специально.

Выштрабливают же, так же это называется.

Специально под нее ворота настоящие в замок. Почему?

Потому что мое. Я здесь спрячусь от всего внешнего мира, потому что мое. Я

здесь правила устанавливаю, потому что мое. Ради этого чувства контроля и

своего островка люди готовы практически на все. Готовы терпеть работу.

которую ненавидят, готовы терпеть начальника, который въебало тебе, может

плевать, зная, что у тебя ипотека и что ты от него зависишь буквально как раб.

Он может тебя унижать, а ты будешь терпеть. Куда ты денешься? Он тебе

платит зарплату, а ты эту зарплату несешь в банк. который не простит тебе

просрочку. Мы с вами не сумасшедшие, и наша математика, она, конечно, может

выглядеть странно и неуместно в глазах, например, какого-нибудь западного

финансиста. Но она абсолютно логична с точки зрения нашей истории, наших

страданий и наших потерь.

Ипотека... То есть свое жилье. Это билет в клуб нормальных людей. Это покупка

какого-то социального статуса, общественного одобрения, уверенности в

себе и гарантии самому себе, что ты в старости будешь жить не на теплотрассе.

Поэтому мы стремимся за своим жильем.

Застройщики и банки, конечно же, это знают. Они в этой же стране живут, это

те же люди. Они знают, что мы будем стремиться покупать бетон при любых

ставках, при любых условиях. При первой же возможности припарковать деньги в

бетон мы это сделаем. Бетонный ген в нас сильнее любого здравого смысла. Окей!

Теперь мы теоретически с вами понимаем, как работает эта ловушка, и что это

ловушка, и все равно хотим в нее попасть. Как же нам попасть в нее

правильнее? Как нам в ней выжить-то потом? Можно ли купить жилье так, чтобы,

ну, не остаться без штанов, или хотя бы, ну, минимизировать ущерб? Остаться в

шортах? Давайте пробовать. Перейдем к практической части.

Правила выживания на рынке бетона.

Великолепный план, Уолтер.

Природа охуенная, если я правильно понял.

Надежный... Сразу скажу, своего жилья у меня... нет и я не знаю важно это для

вас или нет но я об этом сказал это честно я проанализировал кучу информации

в интернете и вывел базовые правила выживания в ипотечном займе на основе

здравого смысла и нездорового оптимизм правило первое математика всегда кроет и

бьет понты ошибка при покупке жилья это покупать жилье на вырост чтобы перед

людьми не стыдно чё это я купил конуру 17 метров себе молодая пара вместо

однушки за которую они расплатились бы гораздо быстрее покупают себе трешку в

спальнике, потому что, ну мы же детей хотим, мы же родим, а потом куда, а что

это продавать? Лучше сразу большую. В итоге они берут максимально доступный

кредит, который сжирает 80% их дохода. И следующие 10 лет минимум они

постоянные акционеры пятерочки и ненависти друг к другу. Попробуйте еще

эту ипотечную квартиру в результате развода нормально поделить. Вы с ума

сойдете.

Ипотечный платеж не должен превышать 40% вашего самого пессимистичного дохода.

Что я имею в виду? Воздух не пускаем вообще.

Вот это мне премию дадут, а меня через квартал повысят. Вы рассчитываете свой

безусловный доход. Вот вас завтра уволят, вы устроитесь в такси, курьером

и где-нибудь кофе будете варить. Вот сколько у вас с этого получается, 40%

можно отдать на ипотеку. Вот пока вы ищете нормальную работу.

Если же ваш платеж будет сжирать больше половины вашего бюджета, или, прости

господи, 70-80%, вы инвестируете себе не в островок стабильности, а в инсульт в

45 лет от хронического стресса. Лучше купить убитую однушку по тому же

принципу «хотя бы своя», чем элитную трешку, но при этом вздрагивать от

каждого сообщения от начальника. Правило второе. Первая пятилетка. Если вы взяли

все-таки ипотеку, у вас есть окно возможностей в первые 5-7 лет.

для эффективного досрочного погашения. Мы уже разбирали, что на ранних этапах

платежей каждое вкинутое сверху 1000 рублей идет в тело долго и экономит вам

колоссальные средства. Выпили кофе дома, а не в кофейне? Закиньте 300 рублей в

досрочку. Получили налоговый вычет? Кидайте всю сотню тысяч не на новый

айфон, а туда же в досрочку. Вы себе год платежей можете этим срезать. Продали

старые шины на авито? В досрочку. Все средства свободные теперь идут в

досрочку. Если вы первые 10 лет будете платить строго по графику, потом ваши

досрочные платежи уже такого эффекта не окажут. Огромные проценты накопятся.

Конечно, она будет срезать какую-то долю процентов, но основу вы банку к этому

моменту уже заплатите.

Ипотеку нужно убивать агрессивно, пока она молодая. Правило третье. Никаких

сладких новостроек и идеальных ЖК. Разрыв цен между первичкой и вторичкой,

новостройкой и когда у кого-то покупаешь квартиру, скачет страшно.

Застройщики заманили всех низкими ставками, но при этом в их базовую цену,

их новостройки, зашита куча всякого говна. Мы обо всем об этом уже

поговорили. Прежде чем брать квартиру в новом строящемся ЖК, в льготную ипотеку

под 6% за 15 лямов, вы откройте Авито, откройте ЦИАН, посмотрите. А вот дом

рядом стоит, дому 5 лет. Сколько в нем стоит квартира? А может оказаться, что

она стоит 10 или 11 миллионов? Сядьте с калькулятором и посчитайте, а как оно

будет платиться в таком... и в таком варианте, в новом и во вторичном.

Иногда, особенно если вы планируете и имеете возможность гасить долг досрочно,

выгоднее взять ипотеку на вторичке под конские проценты, но за 10 миллионов,

чем новостройку под 6 процентов, но за 15 миллионов. Да, конечно, платеж на

вторичке будет пугающим, но тело долга там будет, например, на 4 или на 5

миллионов меньше.

И если вы имеете возможность агрессивно гасить тело кредита, высокая ставка не

успеет сожрать вас.

Читайте на калькуляторе и без воздуха. Правило четвертое. Сомнительная чуть

-чуть стратегия, но все же стратегия. Вы, например, снимаете классную двушку

прямо рядом с садоводом, чтобы первым лутать китайские куртки со свежей

поставки и забивать ими полхаты, а потом на авито их продавать. Ну ладно, это уже

детали. Для успокоения своего бетонного гена вы берете квартиру в ипотеку вот

где-то прямо в жопе. Но ликвидную в каком-нибудь перспективном спальнике

лямов типа за 6-8.

Просто далеко. Купили и... Вы сдаете эту квартиру. Ваш квартирант оплатит вам

часть вашей ипотеки. Конечно, не всю. Это утопия. Получается, что живете вы

там, где вам удобно. Например, удобно зарабатывать деньги.

Платите за сравнительно дешевую ипотеку, нежели если бы вы покупали в центре

квартиру. Потому что, ну это я пример такой привел, что вы у судовода и где-то

на окраине. Вы можете жить в Москве, квартиру себе купить под Рязанью.

Условно. Живете там, где зарабатываете деньги и там, где удобно. Платите за

свой бетон. Вам арендатор помогает платить за этот... бетон и живете

спокойно, зная, что если что, вам есть куда свалить. Вот так мы двигаемся по

ипотеке, маленькие. Если что-то не получается, если что-то не стыкуется в

расчетах, не ебем себе голову и идем на аренду. Такой сейчас мир. Такие сейчас

условия. Подождем, понаблюдаем, куда подует ветер. Главное, чтобы он дул не

из вертикальных соцсетей, нам в голову, изо рта очередных успешных коучей,

миллионеров и прочего. Не дайте себя обмануть и не дайте самому себе загнать

себя в кабалу и в банкротство. Ну что, маленькие, я надеюсь, что картина

современного жилищно-ипотечного ада стала вам более понятной после просмотра

этого ролика. Если так, значит я старался не зря. В начале видео я

задавал вопрос, будет ли когда-нибудь у поздних миллениалов и зумеров

возможность купить себе квартиру без кабального кредита, унаследованного

какого-то имущества или недвижки, или свалившихся с неба внезапно миллионов от

стрельнувшего проекта. Ответ, к сожалению, жестокий. Старый парадигме в

текущей Да скорее всего нет.

Времена, когда квартиру можно было получить за выслугу лет работы на своем

заводе, или в результате... 5-7 лет честных накоплений прошли. Сейчас такой

возможности практически нет. Мы живем в эпоху, когда квадратный метр жилья

впитывает в себя все. От жадности девелоперов до наших собственных

глубинных страхов остаться на улице. И от этого цена его только пухнет и

пухнет. Здесь я хочу сказать вам самые главные и самые важные слова этого

видео. Если вы смогли обзавестись собственным жильем, я вас поздравляю. Вы

очень крутой чувак или чувих.

здорово. Я очень за вас рад.

Искренне. Вы буквально в современном мире вытянули, ну пусть не золотой, но

серебряный билет. Это просто отлично. Если вам 25-45 лет и вы все еще живете

на съеме, нет у вас своего жилья. Да ничего страшного. С вами точно все в

порядке. Вы не неудачник и вы не проспали свою жизнь. И вы не дурак,

который типа не копит на иботеку, а вот кофе себе покупает. Нет. Мы с вами

сейчас играем в игру, в которой правила поменялись прямо во время... матча мы

играли в футбол а нам траву льдом залили мировая экономика очень сильно меняется

и базовое право на крышу над головой превращается в роскошь какую-то элитную

привилегию если угодно важно на мой взгляд вот что жилье это не божество

которому ты обязан принести в жертву свою молодость и все свои силы не

получается сейчас купить слишком дорого слишком недоступна слишком конская

ставка слишком мало предложений да и пошло ну нахуй Это кирпичи и бетон и

арматура. Проживем как-нибудь без них пока что. Вписаться в ужасные ипотечные

условия, надеть на себя шейник раба, ради того, чтобы 30 лет его на себе

таскать, боясь заболеть, боясь уйти в отпуск, боясь косо посмотреть на

начальника, боясь просто жить, штаны себе вторые и третьи купить. Вы не

дурак, у вас есть голова, если вы в это не лезете. И это нормально.

Вот когда выпадет вам возможность зайти в нормальную сделку с холодной головой,

с точным расчетом, без лишнего воздуха, отбрасывая всякие социальные понты,

статусы и вот эти иллюзии про свое собственное гнездышко, зайти в эту

сделку так, что, считая рубли, ты сможешь рубить прям ипотеку в первые

годы и расплатиться быстро, вот тогда заходи и ебей эту сделку. Если

математика не сходится даже чуть-чуть, если есть повышенные риски и отличные

перспективы попасть в кабалу, идем на аренду, ребят. Живем жизнь, шлем нахер

все. Всех, кто пытается нас учить. Всех, кто пытается пробить нас на чувство

вины. Что-то я не помню, чтобы один чувак, который сидит на аренде, доставал

другого чувака, который сидит на аренде. Всегда это идет от тех, у кого уже есть

жилье. И зачастую от тех, кому оно досталось сильно легче, чем оно рано или

поздно достанется нам с вами.

Так что успокойся, все в порядке. Сейчас не лучшее время для нас с тобой заходить

в ипотечную, например, сделку. Придет лучшее, зайдем. Ничего страшного.

Спасибо вам большое, что досмотрели это видео до конца. Если вам понравилось,

если вам было интересно, поставьте, пожалуйста, лайк и поддержите меня

подпиской на этот канал. Я буду вам очень благодарен и рад. Приходите в

комменты, чтобы поделиться своей болью. Высокой ставкой по ипотеке или высокой

арендой с плохим хозяином. Или тем, что еще 27 лет платить осталось. Короче...

приносите наболевшее, поддержим друг друга. Ну и все.

Увидимся.

Пока.