Original subtitles

Привет, маленький. Вот свое жилье. Да?

Тильт из-за того, что, ну вот, когда тебе было 6 лет, если б ты тогда свои

300 рублей в крипту вкинул, то сейчас был бы с квартиркой.

Понимаю. За последние десятилетия стоимость недвижимости во многих странах

мира выросла настолько, что собственное жилье для многих стало просто

недостижимой мечтой. Мы с вами в одной лодке посреди моря непонятного и

дорогого жилищно-ипотечного говна. Поэтому сегодня я решил исследовать и

показать вам, как все это работает.

Как квартиры и дома, которые прошлым поколением доставались... почти

бесплатно, стали стоить десятки миллионов рублей. Как ипотека из

инструмента приобретения жилья стала добровольным крепостным правом? Почему в

принципе собственное жилье стало менее доступным по всей планете и будет ли у

поздних миллениалов и зумеров хоть когда-нибудь шанс на свой собственный

бетонный уголок? Садитесь и берите чай, проверяйте подписку на канал и бейте в

колокол, ведь наше жилищное исследование начинается!

Конечно же, большое спасибо китайским танцорам и Sugar Mommies and Sugar

Daddies Boosty за поддержку меня и моего канала.

Это неприкасаемые деньги.

Это деньги, которые лежат и греют мне душу. Если их забрать... Если вам вдруг

кажется, что это вы дурак, который не умеет распоряжаться деньгами, а на

квартиру можно легко накопить без кредитов и ипотек, например, отказаться

от покупки всяких глупостей, не покупать себе кофе и штопать носки, то нет, это

не так. Нормально все с вами. Смотрите, по данным исследования премии Урбан, в

среднем, с учетом местных зарплат и стоимости жилья, на однокомнатную

квартиру в новостройке жители... накопит за 6,8 года, на

двухкомнатную квартиру за 10,4 года и на трехкомнатную квартиру, ну всего

лишь почти за 14 лет.

При этом расчет основан на крайне нереалистичном предположении, что

человек откладывает всю свою среднюю зарплату, не тратя на свою жизнь ничего.

Это вот ты в детстве думал, что если зарплата 10 тысяч, то за 3 месяца 30

тысяч накопится. Вот тут такой же принцип. Но даже так, все равно как

будто бы звучит неплохо, то есть накопить-то можно оказывается.

Это сработает, но только если цены на бетон замрут. А если динамика роста цен

на квартиры будет такая же, как сейчас, то мы с вами сможем накопить на

квартиру. никогда за последние 10 лет жилье дорожало в среднем на 13 процентов

в год вторичка на 9 новостройки на 15 16 вот она средней получилось а инфляция и

средние доходы росли примерно на 6 целых шесть десятых процентов в год а теперь

просто эти официальные данные столкнем лбами Давайте посчитаем. Присмотрели мы

с вами однушку рядом с ВВ и пивнухой в спальничке и начали на нее откладывать.

Первые пару лет будет казаться, что цель близко. Накопления прям собираются. Мы

собираем стартовый капитал, зарплата у нас постепенно растет, накопления прям

пухнут. Но вот на четвертый год происходит обидное.

Квартира начинает методично от нас убегать. Почему?

А потому что 13% роста цены в год от огромной стоимости квартиры это сотни

ты... рублей а то и миллионы а наши собственные сбережения прирастают только

от жалких отчислений зарплаты ну или если мы ничего не едим и не живем то от

всей нашей зарплаты и этого все равно будет мало

Квартира дорожает за год на сумму, которую мы физически не можем скопить.

Примерно к концу шестого года, когда нам уже вот-вот-вот-вот должно было хватить

на эту однушку, у нас будет примерно половина необходимой суммы. Половина от

ее новой цены. К концу пятнадцатого года накоплений наш сарай в деревне будет

забит толстенными пачками денег, но стоимость квартиры к этому моменту

вырастет в шесть раз.

Нам на покупку в этот момент будет не хватать в два... раза больше денег, чем

в тот момент, когда мы решили начать копить.

Окей, ты скажешь, но это сейчас рынок бешеный, что по нему мерить-то? Хорошо,

давайте убавим агрессию рынка в два раза. Теперь цены растут на 6% в год.

Магия сложных процентов все равно нас уничтожит. Однушка, на которую мы должны

были накопить где-то за 6 небольшим лет, достанется нам за 9 лет. Всего лишь 3

года дополнительно не есть и не спать. На двушку, на которую бы мы копили 10,5

лет в утопичном варианте, нам потребуется 18 лет. Из-за того, что 10

лет цена квартиры ползла вверх, нам потребуется 8 дополнительных лет, чтобы

покрыть эту разницу. Трешка с базовым сроком в 14 лет никогда не станет нам

доступна. вывод если вы посчитали и вы можете накопить на квартиру за 35 лет

бля давай то вы обгоните рынок можете попробовать но если ваш план как у

большинства растягивается на 10 с лишним лет Даже не пытайтесь. Копить здесь на

свои, это как бежать вверх по эскалатору, который вниз едет быстрее,

чем вы бежите. Не ебите голову, короче, себе. Финансовые возможности большей

части населения не позволяют купить новое жилье без продажи ранее

унаследованного или ранее купленного жилья. Именно поэтому люди лезут в

ипотеку, потому что она фиксирует цену. Но об этом чуть позже. Сначала мы

разберем, почему жилье вообще дорожает, а не дешевеет, например.

Сколько? 36.

Со стороны может показаться, что цены на квартиры это результат заговора жадных

застройщиков, которые сидят где-то в башне в Москва-Сити, курят сигары из

стодолларовых купюр и так надменно посмеиваются, ставя цены от балды. Но,

блин, нет. Если бы проблема была только в чьей-то жадности, рыночек уже бы давно

все порешал. Правда в том, что недоступность жилья это глобальный

экономический пиздец. Мир меняется. Это происходит в Лондоне, Нью-Йорке, Сиднее,

Москве и Дубае. Жилье становится роскошью везде. Отчет Международного

валютного фонда Global Housing Watch фиксирует, что последние 20 лет по всему

миру жилье синхронно растет в цене, опережая этим ростом рост реальных

зарплат. Да блять, я не могу.

Давайте я сейчас распишу поминутно, из чего вообще складывается цена нашей с

вами будущей конуры в 28 метров на окраине города. И самое главное, почему

цена этой конуры постоянно растет. Все.

приводить на наших ру реалиях чтобы воспринимать это все было проще есть

несколько факторов Фактор первый. Это городской пылесос. Вообще логично, что

если Россия самая большая страна в мире, то уж земли-то у нас должно быть

достаточно. Вон, вон поле, бери, строй там себе дом и там живи, правильно?

Да, земли у нас действительно завались, и мы действительно можем купить себе где

-то вот кусок степи или кусок леса, ну прям за копейки. Дело все в том, что мы

не захотим там жить. Мы хотим жить там, где есть работа, есть кофе на

миндальном, доставка продуктов за 15 минут, нормальные бол... нормальные

школы покупая квартиру мы покупаем не только бетонный стены и потолок но мы

покупаем доступ к инфраструктуре и к емкому рынку труда мы тут не из ряда вон

человечество по всей планете массово съезжается в города по данному он почти

70 процентов населения планеты к 2050 году будет жить в городских районах

создавая до 80 процентов мирового ввп а в россии у нас этот процесс он еще

жестче мы с вами прямо сейчас без особых усилий можем купить себе трехкомнатную

квартиру в Иркуте за 150 тысяч рублей.

Но что-то мы с вами не ломанулись в Иркуту, правда?

Из-за разницы в зарплатах и уровне жизни несколько крупных городских агломераций,

такие как столицы, Краснодар, Новосиб, Воронеж, они оттягивают население из

малых и более убыточных городов, работая как гигантский пылесос. Потому что город

это магнит, а крупный город это и магнит, и пятерочка.

Запомните мои слова.

И вот тут какая штука. Хорошие локации тянут к себе людей.

Но земля внутри этих хороших локаций не масштабируется. Нельзя заспавнить или

произвести больше свободной земли внутри МКАДа или в центре Питера. Спрос на

жилье в этих городах растет по экспоненте. Ведь все хотят приехать,

заработать побольше и жить получше. А земли больше не становится.

Рынок работает так, что когда спрос бесконечен, а предложение конечно, цена

у**ла. улетает в небеса. Девелопер покупает кусок заброшенной промзоны под

застройку не за миллионы, а за десятки миллиардов рублей.

И эта астрономическая стоимость земли закладывается в каждый квадратный метр,

за который нам предстоит заплатить еще до того, как на стройку приедет первый

прораб покурить, посмотреть, что тут вообще где.

Второй фактор это кадровый голод и поистине золотая арматура. Окей,

допустим, вот землю мы купили, да? Надо строить. А чтобы построить дом... Ну, мы

же не куп из грязи в Майнкрафте строим. Нам нужен бетон, арматура, лифты, насосы

и самое главное люди, которые из всего этого соберут дом. Вспомните 20-22 годы.

Сначала пандемия порвала всю мировую логистику, а потом цепочка экономических

кризисов, рост издержек, грянули санкции и появился энергетический кризис. По

данным Росстата и Национального объединения строителей, с конца 20-го по

24-й год в России общая себестоимость строительства одного квадрата... метра

жилья выросла более чем на 60%. Если, ну, условный кирпич и цемент мы делаем

сами, хотя они тоже растут и по 10, и по 15% в год, потому что дорожает

логистика, то все, что инженерное и чуть сложнее, это уже боль.

Повторюсь, мы же не коробку из грязи в Майнкрафте строим, мы строим большое

сложное здание.

Старый, ну че ты?

Блять, а?

Скоростные лифты, насосы для воды, система пожаротушения, это все сложные

инженерные конструкции. И раньше нам это все поставляли условные официалы,

например, Отис и Денфас. Сейчас же это параллельный импорт с конскими наценками

или китайские аналоги, которые тоже еще надо привезти и самое главное рабочих

обучить с ними работать.

Тарелочку горохового супа.

Вилкой. И даже если условные цены на условный металл резко откатываются вниз,

застройщик не бежит скорее снижать цены на квартиру. Потому что всю его выгоду

могли и сдержки на логистику сожрать, например.

Но максимум, что он может вам в такой ситуации предложить, это какими-нибудь

бонусами посыпать. Скидка на подземную парковку. Еще туда же к цене персонал.

Возможно, у вас в голове застрял такой стереотип из нулевых, что на стройке

работают дешевые рабочие силы в виде мигрант. Но дешевых рабочих больше...

практически не существует. Данные Минстроя РФ фиксируют дефицит кадров в

строительном секторе в виде 200, а то и 300 тысяч человек.

И только за 2024 год официальная зарплата в строительном секторе выросла

почти на 15%. Из-за слабого рубля мигрантам стало не настолько выгодно

работать в России.

Плюс часть отечественных строителей ушла на заводы ВПК и выполнять другие

государственные задачи за большие деньги. В итоге, чтобы сегодня заманить

на стройку нормального монолитчика, крановщика или сварщика, придется

раскошелиться на 100, 150, а то и 200 тысяч рублей в месяц. А высококлассные

инженеры, они стоят еще дороже. Их еще и в стране очень мало. И из чьего, по

-вашему, кармана этот зарплатный праздник обслуживается?

Правильно, из нашего.

Тяжело. Все ложится в цену нашего с вами будущего человейника. Но это еще не все.

Есть третий фактор.

Бюрократия, монополии и социальная нагрузка. Вы думаете, девелопер, он что,

он просто поле купил и бетон начал лить? Нет. Перед этим... он проходит

многолетние круги бюрократического ада. Перевод земли, согласование

архитектурного облика, экспертиза грунта. Еще одно неприятное и дорогое

удовольствие это технические условия на подключение к сетям. Мы же хотим не

просто бетонный скворечник. Мы хотим, чтобы в нем была вода, чтобы в нем было

электричество, чтобы в нем было тепло. Это же все от города идет.

Соответственно, все городские водоканалы, электросети, котельные

выставляют шикарный список требований к застройщику. И сверху чудо. Будовищные

счета за подключение их новых ЖК к изношенным городским сетям. И это

монополия. Вы не можете поторговаться. Условный водоканал, он в городе один.

Более того, город вешает на застройщика так называемую социальную нагрузку.

Мэрия говорит девелоперу, ты, короче, чел, хочешь тут построить новый ЖК на

5000 квартир? Здорово, давай, строй. Но еще, пожалуйста, построй к этому ЖК

школу, детский садик. Еще было бы неплохо, ну, где-нибудь местечко под

поликлинику. И развязочку транспортную. Транспортную не забудь, кстати, да,

тоже. А потом все это на баланс города передай, ок. А знаете, сколько стоит

сейчас построить современную школу? Там от полутора миллиардов рублей, грубо

говоря. По данным РБК недвижимость и расчетам Минстроя на 2024 год более 50%

всех затрат полной себестоимости строительства жилья в России вообще не

связаны непосредственно со строительством и стройматериалами. Это

земля, подключение к сетям. социальная инфраструктура, кредитная нагрузка и

налоги. То есть мы с вами, покупая себе студию 28 квадратов на 38 этаже рядом с

полем, мы оплачиваем новую школу для всего района, прокладку магистральной

трубы теплосети и кучу человек-часов от бюрократов. Заебись! Ну и четвертый

фактор роста цены жилья. Это вот чистая база, которую не понимает 90%

покупателей. И я до того, как сел делать этот ролик, тоже ее не... понимал до

2019 года в россии работал удалевка можно было отнести живые деньги

застройщику на этапе котлована и застройщик строил дом на вот эти наши

бесплатные деньги по сути за это он давал нам шикарную скидку потому что

хата с котлована она стоила на 30 а то и на 40 процентов дешевле той которая

будет в этом же доме после того как он построится вау главный минус был один

если застройщик окажется вором или банкротом мы становились обманутым доль

Стоящему мэрии вот с этим жалостливым плакатом, меня выебали, помогите. При

этом платящему ипотеку за воздух. Государство посмотрело на это все и

сказало, хватит. И ввело проектное финансирование и эскроу-счета. Переход

на эскроу-счета был инициирован правительством, Минстроем и ЦБ РФ, чтобы

защитить граждан от недобросовестных застройщиков. И этот переход полностью

перекроил экономику стройки. Раньше мы несли деньги прям застройщику. Он их

брал и покупал кирпичи. Теперь мы... Приносим деньги застройщику, но как бы

не ему, а в банк. Так, не понял. На его специальный escrow счет. Деньги там

лежат замороженными до конца стройки.

Проценты нам никакие с них не капают. Так, не понял.

На какие шиши тогда строит застройщик? Ну, на свои. Плюс на кредитные бабки,

которые он взял у того же банка, но уже под рыночный процент. Так, не понял. То

есть банк получил наши деньги для своей оборотки, например, бесплатно, а

застройщик у него взял кредит под процент. Банк в шоколаде. А, понял. И

весь банковский процент по кредиту за 3-4 или за 8 лет стройки девелопер

вложит в цену квадратного метра своего нового дома. Реформа эта прибавила к

стоимости жилья по разным оценкам от 5 до 15%. И еще один банковский нюансик

тут есть.

Банковские ковенанты. Вы задавались вопросом хотя бы раз по-любому. Ну вот,

ну... Упала цена, упал спрос.

Че застройщику на 30% цену не сбросить и не скинуть эти квартиры? Они же у него

мертвым грузом стоят. А потому что ему может запрещать это сделать банк. Когда

банк выдает застройщику миллиарды на стройку, в их договоре прописана каждая

мелочь. Там жесткая финансовая модель. Например, застройщик может не иметь

права продавать квадратные метры ниже определенной цены. Иначе банк признает

проект дефолтным, остановит финансирование.

и отберет бизнес.

Застройщику буквально выгодно сидеть на пустых квартирах, давать нам кухню в

подарок, кладовку в подарок, скидку на подземную парковку, но только не ронять

цену самой квартиры.

Ну и наконец еще один из важнейших факторов роста цены. Жилье превратилось

из крыши над головой в финансовый актив.

В мире, где обычную валюту жрет инфляция, акции скачут, а крипта это

казино, капиталы ищут тихую гавань. Квартира становится

И я даже ненавижу говорить...

И это глобальный тренд. ООН даже об этом доклад выпускала. В США, например,

огромные корпорации типа Blackstone скупают целые районы домов под аренду,

вымывая с рынка возможности для молодых семей купить свое жилье. У нас это

работает еще и на уровне народных инвесторов. В эпоху раздачи дешевой

льготной ипотеки, это 20-23 годы, люди кинулись скупать инвест-квартиры. Взять

три студии на этапе бетона или котлована, поплатить дешевую ипотеку, а

потом эти студии продать в два раза дороже? Да это же база.

Многие, у кого были деньги, так и делали. И что происходит сейчас?

По данным аналитики РБК «Недвижимость», за 2024-2025 года доля инвестиционных

сделок в новостройках рухнула. Вместе с количеством сделок по уступке прав.

Люди, которые нагребли вот этих инвестиционных квадратных метров, теперь

столкнулись с проблемой. Некому их продать. Потому что денег у населения на

руках немного.

А ипотека теперь буквально заградительная. Ну, ставка там большая.

Много переплатишь. По данным Дом.РФ, в России сейчас строится... 110 миллионов

квадратных метров жилья, из которых не распродано около 70%. Конечно, это

отчасти нормально, с учетом того, что многие квартиры еще строятся. Но это уже

рекордный показатель. И при этом, по разным оценкам от разных экспертов, в

стране прямо сейчас пустуют от миллиона до полутора миллионов квартир. Они

просто стоят. Владельцы не могут их выгодно продать и не могут их выгодно

сдать, так, чтобы отбивать ипотечные платежи деньгами от аренды. Миллионы

квадратных метров. и сотни тысяч квартир стоят пустыми, а обычные чуваки и

чувихи, которым нужна квартира, чтобы, не знаю, семью свою, например, создать и

родить детей, не могут ее купить. Потому что весь этот праздник льготных

ипотечных спекуляций за 4 года очень сильно взвинтил базовые цены. А теперь

эти цены еще и забетонированы банками.

Подведем промежуточные итоги по ценнику жилья. Почему жилье такое дорогое и не

спешит дешеветь? Потому что мы хотим жить в центре цивилизации, а не в лесу.

Потому что себестоимость бетона, импортных установок и рабочих рук

постоянно растет. Потому что больше половины стоимости квартиры это

бюрократия и проценты банкам. И потому что множество людей использовали

квартиры как актив для парковки кэша. В итоге, квартира сегодня это совместный

музыкальный альбом банка, девелопера, мэрии, поставщика бетона и инвестора.

Платим за релиз музыкального альбома, кстати, мы. Как мы уже посчитали в

первой главе...

Если бы мы попытались собрать деньги и купить это все из своих, мы бы порвались

пополам. Наверное, для 90% населения планеты купить жилье за наличность так

же невозможно, как, ну, типа, завтра на Марс слетать. Именно поэтому был

придуман инструмент, который позволяет нам прямо сейчас получить то, на что у

нас не хватает денег. Правда, обменяв на это 30 лет нашего будущего.

Встречайте, ее величество, ипотека.

Нам говорят, братик, хочешь хату за 12 лямов? Да мы знаем, что у тебя 12 лямов

нету. Давай такая схема, ты три наскребешь, а остальное мы за тебя

заплатим. Ты нам просто будешь это отдавать 30 лет, ну по 80 тысяч будешь

платить. Ты же сейчас квартиру за 50 снимаешь, ну накинешь 300, зато платить

будешь за свое. Как тебе схема? А звучит выгодно. Но выгодно ли?

Полезли под капот, посмотрим, как работает ипотечная система.

Начнем с иллюзии своего жилья.

казаться, что мы, ну, подписали там пару бумажек и все, хата наша.

Но нет.

Технический ипотек состоит из трех параллельных процессов, которые

связывают нас по рукам и ногам. Мы подписываем кредитный договор, договор

купли-продажи и ипотечный договор. Ипотека вообще это целевой залоговый

кредит. Целевой означает, что банк не даст нам просто так чемоданы с деньгами

под обещание, что мы точно застройщику их отнесем. Нет. Деньги идут сразу

продавцу. Вся сумма.

А залоговый означает, что банк рискует минимально. Согласно федеральному

закону, как только Росреестр фиксирует ваши права собственности, он

автоматически накладывает на квартиру красную печать. Обременение в силу

закона. Технически, квартира наша. Но по факту мы кастрированный собственник. В

большинстве случаев мы не имеем права ее продать, подарить или заложить без

письменного согласия банка. С этого момента банк наш невидимый сожитель.

станем платить за ипотеку, банк просто заберет у нас квартиру, продаст ее на

торгах и вернет свои деньги.

И более того, прежде чем повесить на нас этот рабский ипотечный ошейник, банк

должен оценить нас как мясо. Ипотечный кредит одобряет не тетя Таня или тетя

Зина, которые, конечно, помогут нам заполнить бумаги, а алгоритм, бездушный

скоринг, который в основном опирается на две главные метрики от Центробанка.

Первая метрика – это кредит к залогу. Например, Наша хата, которую мы хотим

купить, стоит 10 лямов. И мы принесли 1 лям как залог. Получается, наш кредит

это 90%. Для банка это красный флаг. Потому что чем выше первоначальный

взнос, тем меньше рискует банк. Именно поэтому ЦБ закручивает гайки и

заставляет банки требовать от нас 20, а то 30% первоначального взноса. Вторая

метрика это PDN.

Показатель долговой нагрузки. Алгоритм считает, какой процент от нашего

подтвержденного. доходы мы будем отдавать на обслуживание всех наших

кредитов, не только нового ипотечного. Если наш ПДН выше 70%, то есть мы

получаем 100 тысяч рублей, 70 отдаем на кредиты, банку становится тупо невыгодно

давать нам деньги. Высока вероятность, что нам нечем будет ему платить. Но вот

допустим, мы прошли все фильтры, подошли мы по всем метрикам и кредит одобрен.

Дальше начнется математическое унижение. В России абсолютное большинство ипотек

выдается санной графиком платежей звучит очень странно но если на простом то это

значит что мы все 10 20 или 30 лет будем каждый месяц отдавать банку одну и ту же

сумму это же даже звучит удобно правда точно знаешь сколько надо отложить

зарплаты но внутри этого платежа заши тот самый механизм фактически по отъему

наших денег

Где сотка моя? Наш ежемесячный платеж будет состоять из тела долга, это

небольшой кусочек реальной цены квартиры, которую мы взяли в кредит, и

процентов. Проценты всегда начисляются на остаток долга на сегодняшний день.

Сложно, понимаю.

Смотри, например, мы берем кредит ипотечный на 10 миллионов рублей на 30

лет под условные 15% годовых. Я знаю, что такую ставку хер найдешь. Но вот

представим, да, для простоты счета. Калькулятор вы... нам платеж в 126 тысяч

четыреста сорок четыре рубля в месяц на протяжении 30 лет каждый месяц 126 тысяч

четыреста сорок четыре рубля

Наступает дата нашего первого платежа. Мы приносим в банк 126 тысяч 444 рубля.

Банк берет наш текущий долг, то есть 10 миллионов, умножает на 15% годовых и

делит на 12 месяцев. Получается, что за один месяц пользования чужими деньгами у

нас набежало 125 тысяч рублей процент. Понимаешь?

Нет, мы принесли банку 126444 рубля. В 125 тысяч банк просто

положит себе в карман, а... 1444 рубля зачтет тело нашего долга. Тех самых

10 миллионов рублей.

Мы отдали 126 с лишним тысяч, а наш долг уменьшился на 3 копейки. Теперь мы

должны банку всего лишь 9 миллионов 998 тысяч 556 рублей. Мелочь. Да блять!

Наступает второй месяц. Банк точно так же пересчитывает проценты. Он берет вот

этот остаток в 9 с копейками миллионов, умножает на ставку в 15 процентов. и

делит на 12 месяцев. Мы снова принесли 126444 рубля. И процентов в этот раз

набежит не 125 тысяч рублей.

Аж на целых 18 рублей меньше.

Значит, на погашение тела долга, то есть реальной цены нашей квартиры, мы в этом

месяце... потратим аж на 18 рублей больше.

Это ползучая, безумно медленная залупа. За первые 10 лет платежей по 126 444

рубля каждый месяц мы заплатим в основной долг... около 400 тысяч рублей.

А банку отдадим 14,8 миллиона процентов.

А? Квартирный бетон, получается, берется в сверхдорогую аренду. Если через 5 лет

платежей по 126 тысяч 444 рубля мы решим, да нахуй надо мне, то окажется,

что мы все еще должны банку почти 10 миллионов рублей.

Бабки, бабки, сука, бабки! А теперь про общую переплату. Умножим наш платеж в

126 тысяч 444 рубля. Я уже ненавижу эту сумму. На 30 лет. Получится 45

с половиной миллионов рублей. Мы взяли 10 миллионов, а вернем 45 с половиной.

Переплата составит 35 с половиной миллионов рублей. Мы купили квартиру

себе, а еще три квартиры и еще полквартирки купили банку. Ёбаные...

Раньше существовал дифференцированный платеж, где вы каждый месяц гасили

примерно равную сумму и в долгие, и в процентах. Переплата получалась сильно

меньше. Но от этой практики в последнее время все больше и больше уходит. Потому

что, во-первых, аннуитет приносит банку больше прибыли. Во-вторых, из-за того,

что там сам платеж по себе меньше, аннуитентную ипотеку одобряют большему

количеству обращающихся за ней. Я вам больше скажу, даже вот эти 15% ставки...

Это иллюзия. Мы придем подписывать кредитный договор и там в окошке справа

наверху, если хотя бы раз кредит подписывали, видели там ПСК. Полная

стоимость кредита. Она будет 16,8 например.

Согласно закону банк обязан указывать в кредитном договоре полную стоимость

кредита со всеми скрытыми расходами. И главная скрытая часть это страховой

рэкет. Банк заставит вас застраховать не только квартиру.

но и самих себя, вашего пса и ваши скины в доте.

Откажетесь? В договоре есть ковенант. Не выполняете условия по страховке? Хорошо,

ставка будет не 15, а 17%. Как вам? Получается, что нам придется ежемесячно

на протяжении десятков лет отстегивать какой-то страховой компании десятки

тысяч рублей за то, чтобы сохранить свою ставку по ипотеке. Здорово, да? Почему

люди на это идут? Во-первых, инфляция. 45 миллионов рублей сейчас и 45

миллионов... рублей через 30 лет это абсолютно разные деньги самый простой

пример 100 рублей в 2002 году и сейчас что вы могли себе на них купить если вы

родились после 2002 ладно хорошо 2010 год 100 рублей и сейчас 100 рублей

понимаете да ипотека фиксирует платеж а деньги обесцениваются сегодня 126 тысяч

четыреста сорок четыре рубля я ненавижу сумму 126 тысяч четыреста сорок четыре

рубля помогите сжирают почти всю на зарплату а через 15 лет это может быть

размер нашей премии они могут стать эквивалентом сегодняшних 20000 а могут и

не стать но вообще вполне себе имеют к этому перспективу. Блять, какой умный,

блять. Банк очень хорошо это понимает, поэтому в первом платеже по ипотеке у

нас 125 тысяч идет в проценты. Во-вторых, эту процентную мясорубку в

целом можно чуть-чуть обмануть. Если в первый год вносить сверх обычного

платежа хотя бы 10 тысяч рублей каждый месяц, то все эти деньги пойдут тело

долго, минуя проценты. Каждая досрочно закинутая тысяча рублей на перспективу

30 лет может сэкономить вам десятки, а то и сотни тысяч рублей. Еще раз, из

первого платежа по ипотеке в наш долг попадет 1444 рубля. Если бы мы положили

на тысячу больше, в долг бы попало 2444 рубля. Именно так люди

закрывают ипотеку досрочно. Они уменьшают тело долга, процентов

начисляется меньше, ипотеку становится возможно выплатить не за 30, а за 7 лет.

Так было раньше. Вообще в досрочных платежах есть два пути.

Сокращать срок ипотеки или сокращать размер платежа. Математически выгоднее

сокращать срок.

Психологически и тактически выгоднее сокращать размер платежа, потому что нас

уволят завтра. Пусть она лучше будет поменьше. Все равно 30 лет платить.

Профессионалы от ипотеки всегда сокращают платеж, но продолжают вносить

ту же сумму, тем самым сокращая и срок одновременно. Мы закинули там заранее

десяточку сверху.

платеж теперь не 124444 рубля а например 124000 но платить мы продолжаем по

126444 рубля старт

Тут давайте снимем розовые очки и выкинем вот эти учебники по финансовой

грамотности за 2018 год, когда процентные ставки по ипотеке и стоимость

жилья были не такими конскими. Все эти советы от постоянных ипотечных

практиков, да ты закидывай просто сверху по полтиннику, сломаешь вообще всю эту

ипотечную мясорубку, выйдешь победителем, через 5 лет все заплатишь.

Эта херня сейчас сработает. Квартира раньше стоила 4 миллиона, ставка была

9%, платеж у тебя выходил, ну типа 40 тысяч рублей. Накинуть сверху еще

двадцатку-тридцатку за подработки или за премию вполне реально.

Сегодня, когда бетон на окраине города стоит 12 миллионов, а ставки по ипотеке

могут доходить до 25%, базовый платеж составляет 120-150-200 тысяч рублей.

Откуда ты выстричь-то сверху-то что-то положить? Не есть удачи? Долго

продержишься? Этот платеж огромный уже у 90% семей заберет...

Все свободные деньги.

Нечего будет доложить сверху. При нынешних конских

ставках и конских ценах досрочно закрывать ипотеку стало очень тяжело и

практически невозможно.

Современные исследования показывают, что 10 лет назад ипотеку брали в среднем на

15 лет и закрывали ее за 7, то сейчас ипотеку берут в среднем на 25, а

закрывать ее будут не меньше 15 лет.

Дело долго стало настолько гигантское, а проценты настолько лютыми, что вот эти

пять тысяч, которые ты выкроил, там, не знаю, зубы не пошел лечить или штаны

себе запасные не купил, вот ты закинул их в досрочку. Это плевок при тушении

пожара. Поздравляю тебя.

И последнее про ипотеку, так сказать, на добив и на сладенькое. Вы думаете, банк

что, 30 лет сидит, ждет, пока мы ему выплатим все вот это по копейке? Нет.

Банк давно оборачивает ипотечных заемщиков в пластик и продает.

В России на триллионы рублей работает рынок секьюризации ипотечных долгов.

Ипотечные ценные бумаги. ИЦБ.

Смотрели фильм «Игра на понижение»? Смотрели? Молодцы, вы понимаете, о чем

речь. Не смотрели? Короче, банк берет 10 тысяч таких... Их, как мы, заемщиков по

ипотеке, упаковывает наши долги в облигации и продает их на бирже каким

-нибудь, например, пенсионным фондом или крупному капиталу. Банк очень в сжатые

сроки получит розданные нам миллиарды рублей обратно к себе на счета и пустит

их на выдачу новых ипотечных кредитов и потребительских кредитов новым

бедолагам, таким как мы. А мы на протяжении 30 лет будем финансировать

пассивный доход для какого-нибудь фонда, например.

Так еще и ипотечный механизм сраб... Работает без эмоций, если что-то пойдет

не так. Мы потеряем работу, не сможем платить ипотеку, квартиру выставят на

торги. Мы можем остаться без жилья, без первоначального взноса и с долгом банку.

И хотя все эти цифры открыты и доступны, а любые ипотечные калькуляторы покажут

переплату в 30, в 500, в 600 процентов, очередь что-то за бетоном особо не

иссякает. Люди готовы выть, рвать жилы, не есть, не спать и не срать, отдавая 80

процентов своей зарплаты.

за обслуживание долга, за свою квартиру. Почему же мы так маниакально лезем в эту

кабалу, вместо того, чтобы, например, просто снимать жилье? Потому что здесь

заканчивается математика и начинается кое-что пожестче.

Сафонов!

В кассу оплати, попробуй. Ипотека это финансовая мясорубка с переплатой в 300

или в 500 процентов, правильно?

Логичный же вывод напрашивается, зачем тогда вообще в это влезать? Проще же и

дешевле почти в два раза снимать квартиру. Ты еще и условия можешь лучше

получить. И как бы и хер с ним, что ты платишь не за свое. На этом моменте в

интернете обычно появляются воздушные инвесторы и финансовые

энергоспермокоучи, которые открывают Excel и начинают раскладывать тебе базу.

Цифры. Ты платишь 120 тысяч за ипотеку, а мог бы платить за аренду в центре 60,

а еще 60 просто откладывать. Откладываешь эти 60 на депозит или

инвестируешь в фондовый рынок и получаешь доходность 18-20% годовых. Еще

и твой первоначальный взнос, который ты никуда не потратил, а собрал, он тоже

крутится по счетам, вкладам и инвестициям. Через 10 лет у тебя на

счету скапливается огромный капитал. Ты покупаешь ту же самую квартиру. за кэш и

плюешь в лицо ипотечным рабам аренда это свобода ипотека это цепи как только

вот эти люди договорили у них воздух кончился они делают вдох сразу же

начинают кричать другие люди из соседней щели вылазят

адепты бетонного плеча уже они орут и бьют себя в грудь какая аренда снимая

хату ты просто оплачиваешь чужую ипотеку И буквально каждый месяц сливаешь 60

тысяч рублей в унитаз, обогащая чужого дядю. Ох уж этот чужой дядя. Сколько дел

натворил, мразь. Ты платишь 120 тысяч за ипотеку, и это, конечно, дорого. Но ты

зафиксировал для себя цену квартиры на ближайшие 30 лет. И платеж зафиксировал

вместе с этой ценой. За 5-7 лет инфляция превратит эти 120 тысяч рублей в

копейки. А твоя любимая аренда уже взлетит до сотни тысяч. а может и до

сотен тысяч что ты тогда будешь делать что ты тогда будешь говорить более того

ты вложил 2 миллиона первоначального взноса а купил актив за 12 миллионов

рублей но это вся квартира целиком я имею ввиду ты используешь деньги банка

как бесплатный кредитный рычаг хата твоя подорожает в два раза минимум и ты

станешь миллионером пока вот этот арендатор будет мотаться с чемоданами по

чужим квартирам бери сейчас не будь лохом если Потом рефинансируешься

повыгоднее. И знаете, в чем самая большая подстава?

Математически, в сферическом вакууме, правы и те, и другие.

Но как только мы закрываем Excel и выходим в реальный мир, все немножко

начинает по-другому работать.

С адептами бетонного плеча мы, по сути, разобрались еще в предыдущей главе. При

нынешних конских ставках и перегретых ценах, вот этот вот кредитный рычаг, это

бред сумасшедшего. Тело долго стало таким гигантским, что вы не используете

рычаг, а продаете себя в рабство. Как бы с правом, конечно, досрочного выкупа

себя из этого рабства, но без возможности этого выкупа. Что касается

адептов свободы и аренды. Математически, конечно, да, они правы. По данным

портала ЦИАН, на конец 2024 года, долгосрочная доходность аренды жилья в

мегаполисах составляет примерно 5,5-6,5% годовых. Это значит, что снимать

квартиру катастрофически дешевле, чем ее покупать. Самый простой вот и

тривиальный пример. Если вы снимаете квартиру, например, так же, как и я,

можете открыть любой...

ипотечный калькулятор и посчитать, а сколько бы вам обошлась ваша же квартира

по рынку. Ну, найдете такую же в своем городе. Скорее всего, ипотека будет 2, 2

,5 или в 3 раза дороже, чем вы платите вашему, ну, собственнику квартиры прямо

сейчас.

Хуй-то.

Стратегия снимай квартиру, а разницу с ипотекой откладывай и накапливай, она,

конечно, на бумаге безупречно выглядит в такой ситуации. Но, как говорил Майк

Тайсон, у каждого есть план до... До тех пор, пока он не получит.